경매나 공매물건 중 임야의 경우에는 우리가 흔히 알고 있는 산들이 이어지는 임야도 있지만 시가지와 접해있는 평탄한 나대지 같은 임야도 있습니다. 충남 서산지원에서 진행되니 임야물건이 나와서 낙찰이 이미 된 물건인데 본 경매물건의 개요, 권리분석, 시세 등을 알아보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 충청남도 당진시 석문면 교로리 901-60에 소재한 임야 물건입니다. 토지면적이 297.31㎡(89.94평)이고 지목이 임야입니다. 최초 감정가액은 38,055,680원이고 토지 지분 매각입니다. 당초 2024.5.29. 에 3회 유찰이 되어 최저 매각금액이 18,647,000원으로 최초 감정평가금액에 49%까지 내려온 물건입니다.
2024.7.3. 자에 최초 감정평가금액에 34%까지 내려온 물건이 15,200,000원, 최초 감정금액에 40%에 낙찰이 되었습니다.매각결정기일이 2024.7.10.이고 대금지급기한은 2024.8.12.인데 그 이전인 2024.8.8. 에 잔금납부가 완료된 물건입니다.
2023.3.16. 자 현황조사서를 보면 '주변은 경지정리가 잘 된 농경지, 다가구주택, 근린생활 시설, 임야, 펜션, 캠핑장 등이 혼재하는 지역' 이라고 기재되어 있습니다. 전체 토지면적 89.94평의 구성은 아래와 같습니다. 토지이용계획상 본 경매물건은 준보전산지, 계획관리지역으로 확인됩니다. 준보전산지는 보전산지 이외의 산지를 말하며 비교적 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게 받기 때문에 주택, 공장 등 개별용도로 이용이 가능한 산지를 말합니다.
| 주소지 | 면적 | 감정평가액 |
| 교로리 901-60 | 135.29㎡(40.93평) | 17,317,120원 / 평당금액 423,000원 |
| 교로리 901-61 | 135.29㎡(40.93평) | 17,317,120원 |
| 교로리 901-62 | 26.73㎡(8.09평) | 3,421,440원 |
경매물건 권리분석
경매나 공매의 토지 물건은 주택과 같이 선순위 임대차 권리가 있어 추가 임대 보증금을 떠안을 위험이 없다고 생각하기가 쉬울 수 있습니다. 실제 경공매 강의에서도 토지의 경우 선순위 임대차 권리에 대해 자세히 알려주는 강의가 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 우리가 봤을 때 토지의 경우에도 임대차 관계를 확인해야 합니다. 본 물건의 경우에는 제시 외 건물인 계사, 창고가 해당 토지 위에 있기 때문에 반드시 현장을 답사하여 본 건물의 사용용도, 누구의 소유로 되어 있는지 확인을 해야 합니다. 현황조사서 상 임대차관계는 없는 것으로 확인이 되었습니다.
본 경매물건의 공유 소유자는 총 9명입니다. 신임*님의 지분소유 토지가 경매물건으로 나온 것입니다. 강제경매 신청자이자 말소기준 권리는 신한카드 주식회사입니다. 채권금액이 12,670,159원이라 경매 취소 가능성이 있고 공유자가 채무자 이외 8명이 있고 신씨의 친인척 관계자 7명과 성이 다른 공유자 1명으로 구성되어 있기 때문에 공유자우선매수신청이 들어올 확률이 매우 높은 물건입니다. 매각물건명세서를 살펴보면 2023.2.22. 에 신한카드 주식회사가 강제경매를 신청하였고 조사된 임차내역은 없으며 당 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것에 해당사항이 없고, 지상권도 특이사항이 없습니다. 다만, 일괄매각 시를 전제로 하되 제시 외 건물에 대해 소유권행사가 제한받는 것을 전제로 감정평가를 하였기 때문에 앞서 말씀드린 대로 반드시 현장 조사를 해야 합니다.
공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한을 했기 때문에 이점 감안하고 입찰에 참여해야 합니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 충남 단진 석문면에 있는 토지입니다. 토지이음에 들어가서 보 토지의 용도를 살펴보면 국토의 계획 및 이용에 관한 법류에 따라 계획관리지역, 성장관리계획구역이고 산지관리법상 준보전산지에 해당됩니다. 먼저 시세를 보기 이전에 충남 당진시의 낙찰통계는 보통 3회 정도 유찰횟수를 기록하고 있습니다.
본 경매물건은 평당 423,000원에 감정평가 되었습니다. 임업정보 다드림 홈페이지에 들어가면 우리나라 임야에 대한 정보를 알 수 있습니다. 지목이 임야이지만 나대지로 봐서는 평당 200만원 내외가 될 것으로 보이기 때문에 제시 외 물건 부분, 공유자 우선매수권 등을 분석하고 입찰에 참여하면 되는 물건으로 판단이 됩니다.
당진왜목마을 오토캠핑장 주변에 지목 전이 평당 228만원에 매물이 나와 있습니다. 계획관리지역이고 나대지입니다.
