사건번호 2023타경 59939 경매물건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 23-1번지에 위치해 있습니다. 청주지방법원 경매 3계에서 진행된 물건으로 '청주지방법원 2023가단68787'과 관련된 물건으로 부동산 강제경매로 진행되었습니다. 매각기일이 2024.6.12에 낙찰되었고 매각허가결정일자가 2024.6.19, 대급지급기한이 2024.7.26이었는데 동일자에 납부가 완료되었습니다. 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악 및 소결로 포스팅해 보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 23-1에 소재한 다가구주택입니다. 부동산강제경매로 나온 물건이고 토지건물 일괄매각 조건입니다. 토지면적은 335 ㎡(101.34평)이고 건물면적은 566.44 ㎡(171.35평)입니다. 최초 감정가액은 1,145,850,320원이고 2차례 유찰되어 감정가액의 64%인 733,344,000원까지 저감된 물건입니다. 결국 감정가 대비 68%인 780,303,000원에 낙찰되었습니다. 입찰보증금은 733,344,000원의 10%인 73,334,400원을 수표 한 장으로 준비하면 됩니다. 지하층수 없이 지상 4층 건물이고 착공일자는 2013.6.20입니다. 사용승인일자는 2014.1.6로 10년이 조금 넘은 물건이 되겠습니다.
건축법 시행령 별표 1상 다가구주택의 요건
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 이하일 것 [1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 주차장 사용하고 나머지를 주택 외의 용도로 쓰는 경우 층수에서 제외)
2. 1개 동의 주택이 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 것
건축물대장상 용도가 1층은 계단실이고 2층에서 4층까지 층수와 가구수 등이 건축법에 맞게 되어 있지만 옥탑이 있기 때문에 이부분을 잘 살펴봐야 합니다. 1층은 필로티로 주차장용도로 사용하고 있습니다. 소유자는 박수연씨로 2020.10.28 취득하였습니다. 옥탑 1층은 면적 산입에서 제외되었습니다. 건축물대장상 위법건축물 기재사항은 발견되지 않았습니다.
말소기준권리 등 권리분석
본 경매물건의 소유자는 박수연씨로 2017.7.10. 매매를 원인으로 소유권을 취득하였습니다. 말소기준권리는 2014.3.7. 서청주새마을금고에서 설정된 근저당입니다. 선순위 임차인의 권리분석만 잘하고 들어가면 되는 물건이 되겠습니다. 다가구주택의 경우 집합건물이 아니고 소유주가 1명이기 때문에 등기부등본을 볼 때 반드시 토지, 건물을 각각 확인해야 합니다. 비교해 보니 토지, 건물의 등기 내용이 동일합니다. 12명 임차인의 전입일자가 2014.3.7. 서청주새마을금고 근저당 설정 날짜보다 뒤에 있기 때문에 권리상 하자가 존재하지 않습니다. 매각물건명세서 상에도 소멸하지 아니하는 효력이나 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권에 특이사항이 없고 일괄매각 조건이며, 제시 외 건물이 포함되는 조건이기 때문에 시세만 잘 파악하여 입찰을 진행하면 되는 물건입니다. 인근 낙찰 통계를 보면 보통 2회로 최초 감정가액대비 70% 선에서 낙찰이 되고 있습니다. 참고하여 경매에 참여하면 되겠습니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 충청남도 청주시 사천동에 위치해 있습니다. 청주 일반산업단지가 3km로 접근이 가능하고
덕성초등학교, 율량중학교, 청주여자고등학교가 300~600m에 위치하고 있어 도보로 접근하기에도 좋습니다. 본 건물은 대로변 이면에 코너를 끼고 있는 건물이라 건물의 시야와 주차등 접근에 있어서 쾌적성이 보장되는 것으로 판단됩니다. 본 경매물건의 감정평가 시점은 2023.12.20.로 낙찰시점인 2024.6.12대비 최근일에 평가된 것이라 시세와 별 차이가 없는 것으로 가정을 해봤습니다. 근처 율량초등학교 부근에 10년 이내의 다가구 주택, 토지 및 건물 면적이 각 360 ㎡ / 655 ㎡ 4층 물건이 17억 매매에 나와있습니다. 사용승인일 2018.11.7 신축급이라고 하더라도 본 경매물건은 저렴하게 낙찰을 받은 것으로 판단됩니다. 국토부 실거래가를 살펴보면 사천동 내에 단독, 다가구 거래사례가 2024년에는 없고 2023.4월에 토지면적 및 건물면적이 각 280 ㎡, 558.69 ㎡인 물건이 1,300,000,000원에 거래된 사례가 있었습니다. 청충시 청원구 내에는 2024.7.15 토지면적 220.7 ㎡, 건물면적 438.39 ㎡의 다가구가 667,000,000원에 매매된 사례가 있으며 2015년 사용승인된 건물입니다. 또 한건의 2015년 거래 사례가 있는데 2024.6.23, 토지면적 146.1 ㎡, 건물면적 351.97의 다가구가 502,000,000원에 매매되었습니다. 아래와 같이 비교해 보겠습니다. 단순히 면적을 토지면적에 건축연면적을 더하여 계산해 봤습니다.
| 구분 | 토지면적 | 건물연면적 | 면적합계 | 낙찰 또는 매매가 | 평방미터당 가격 |
| 본 경매물건 | 335 | 566.44 | 901.44 | 780,303,000 | 865,618 |
| 사례1 | 280 | 559 | 839 | 1,300,000,000 | 1,549,463 |
| 사례2 | 220.7 | 438.39 | 659.09 | 667,000,000 | 1,012,000 |
| 사례2 | 146.1 | 351.97 | 498.07 | 502,000,000 | 1,007,890 |
거래사례의 최저가보다 15% 싸게 낙찰을 받았습니다. 좋은 가격에 낙찰받았다고 생각합니다.
위에 다가구주택의 요건에 대해 언급을 했습니다. 가구수는 19세대가 넘어가면 절대 안됩니다. 옥탑방에 주의해야 하고 만일 옥탑방이나 불법으로 방쪼개기를 해서 19개 세대가 초과하면 각 세대별로 다세대 주택으로 인정하여 과세당국이 각 세대수별로 취득세 부과등 불이익이 어마어마합니다. 건축법에 나와 있는 요건을 잘 숙지하고 현장답사 시 꼼꼼하게 임장 하는 지혜가 필요합니다.