법원경매나 한국자산관리공사에서 진행하는 공매 중 주택을 입찰하는 데 있어서 반드시 확인하고 넘어가야 할 것이 임차인에 대한 내용입니다. 대항력이 있는 임차인이 있는 줄도 모르고 겁 없이 경매에 참가했다가 최저 입찰 금액의 10%인 보증금을 그냥 국고 상납하여 채권자들이 금전을 보전하는데 지대한 도움을 주고 허탈하게 포기를 해야 하는 경우가 발생됩니다.
임차인에게 부여되는 권리
임차인의 목적은 보증금이나 월세 계약을 체결하고 그 집에 '사는 것'이 목적입니다. 따라서 전세나 월세라는 제도를 이용하여 임차인은 금전을 집 소유자에게 맡기고 그 집을 '이용'하는 것입니다. 물론 정해진 계약 기간 안에서는 '사는 것'과 '이용' 하는 권리가 있는 것입니다. 따라서 임차인의 권리는 집의 소유자가 변경이 되었다고 소멸되는 것이 아니면 집의 매수인은 현재의 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는 것을 인지한 상태에서 집을 매수해야 하는 것입니다.
대항력이 있는 임차인
대항력이라 함은 주택에 전입과 주민등록을 동시에 하면서 생기는 임차인의 권리입니다. 이는 부동산 등기부등본에 표시가 되지 않기 때문에 부동산 권리분석을 할 때 주민센터로부터 '전입세대 신고 열람'을 하거나 법원 집행관의 현황조사서라는 법원자료를 활용하여 실제 부동산 답사(임장이라고 함)를 통해서 확인을 해야 하는 것입니다.
전입은 보통 점유를 의미합니다. 임대차 계약상 계약시점과 잔금을 치르고 이사하는 날 즉, 짐을 가지고 들어가면 주민센터에 가서 전입신고를 하고 실제 들어가서 사는 날부터가 점유의 시작으로 이해하면 됩니다.
임차권등기라는 것은 임차보증금을 돌려받지 못할 경우에 하는 것입니다. 이것만 기억하시면 됩니다. 임차권등기는 등기부에 기재가 완료된 날 이후에 이사를 하셔야 합니다. 그렇지 않으면 당초의 대항력을 상실할 수도 있으니 주의해야 합니다.
주민등록의 경우에는 소유자 본인의 가족들이 먼저 주민등록을 하고 나서 은행권의 근저당이 설정된 이후 소유자가 주민등록을 하여 대항력이 없다고 보면 안 되고 배우자, 가족의 전입도 주택의 소유자의 전입으로 보기 때문에 임차인을 분석할 때 가족의 대항력을 동일시 봐야 합니다. 주의해야 합니다.
대항력의 발생 시점은 점유와 주민등록을 모두 갖춘 날의 다음날입니다. 일과 중에 했다고 하면 그날 밤 12시부터가 대항력이 발생되는 것입니다. 근저당 설정 일자와 비교하여 대항력 날짜 계산을 잘해야 합니다.
임차인의 대항력은 낙찰대금 완납 때까지 유지를 하는 것이 정상적이지만 대법원은 배당요구일까지만 유지하면 된다는 내용의 판결한 사례가 있습니다. 임차인과 협상 시 이용할 수 있는 중요한 내용입니다.
우선변제권이 있는 임차인
주택임대차보호법 상의 대항력과 함께 임대차 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 법원경매 시 배당절차에서 '우선변제권'이라는 것을 행사할 수 있습니다. 이는 본인의 임차보증금을 받아가겠다는 의사표시를 말하며 배당요구 종기일 이내에 신청을 해야 합니다. 법원경매 자료 중 '매각물건명세서'에 관련 내용이 기재되어 있습니다. 다만 여기서 우리가 주의해야 할 것은 낙찰대금이 우선변제권을 행사한 임차인의 보증금보다 많아 임차인이 보증금 100%를 회수할 수 있다면 낙찰자 입장에서는 문제가 되지 않는데 그렇지 않고 낙찰금액이 임차인의 보증금보다 작게 되면 남은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다. 이를 인수된다고 표현합니다. 다른 채권자들의 근저당, 압류, 경매기입등기일 등 말소기준권리와 비교할 때는 임차인의 확정일자를 기준으로 순위 관계를 따지게 됩니다.
정리를 하면 확정일자 부여일자와 대항력을 갖춘 날짜 중 늦은 날이 우선변제권의 기준일이 됩니다. 꼭 기억하시기 바랍니다.
최우선변제권의 의미
소액임차인의 경우 제일 먼저 보증금을 받아갈 수 있습니다. 서울특별시의 경우 보증금 1.65억 원 이하여야 하고 우선변제금액은 최대 5.5천만 원, 서울제외 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시의 경우 보증금 1.45억 원 이하여야 하고 우선변제금액은 최대 4.8천만 원, 광역시(과밀억제 권역 안의 지역 및 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시의 경우 보증금 8.5천만 원 이하여야 하고 우선변제금액은 최대 2.8천만 원입니다. 그 밖에 지역은 보증금 7.5천만 원 이하여야 하고 우선변제금액은 최대 2.5천만 원입니다.
임차인의 배당요구
임차인의 경우 대항
력을 갖추었다면 우선 보증금을 회수하는데 안심을 해도 됩니다. 바꿔서 말하며 낙찰자는 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 전부 받지 못했을 경우 남아 있는 보증금을 물어줘야 합니다. 배당요구를 하든 안 하든 대항력 있는 임차인은 보증금 회수하는데 문제가 없다고 보면 됩니다.
우선변제권을 행사한 임차인은 보증금을 배당받아야 낙찰받은 집에서 나가라고 할 수 있습니다. 그런데 이때 임차인에게 필요한 것이 '명도확인서'라는 것인데 이는 낙찰자가 줘야 하는 것이므로 낙찰자는 임차인이 이사를 완료한 것을 확인하고 명도확인서를 줘야 하는 것입니다. 만일 임차인이 이사를 하지 않고 버틴다면 경매 잔금을 내면서 '부동산인도명령'을 신청하여 강제집행으로 내보낼 수 있습니다.
대항력이 없는 임차인의 경우는 낙찰자가 신경 쓸 필요가 없는 임차인입니다.
임대차계약에서 확인해야 할 사항들
부모, 형제자매 간, 자녀 간의 임대차 계약을 체결하면 특수관계자와의 거래로 허위 임대차로 볼 수 있습니다만 재산관리의 를 독립적으로 하고 있고 실제 임대차 계약을 체결하고 보증금 지급 및 점유 등 대항력을 입증한다면 낙찰자에게 보증금 요구를 할 수 있으니 이점 잘 살펴야 합니다. 부부간의 임대차는 보통 허위 임대차로 보는 것이 일반적이지만 마찬가지로 대항력을 입증할 수 있다는 점을 감안하여 임차인과 관련된 사항들은 보수적으로 접근하고 분석하는 것이 나중에 추가적인 보증금을 떠안게 되는 위험을 최소화할 수 있겠습니다.
임차보증금 외에 배당시 고려해야 할 것들
부동산 주택 경매에 있어서 임차인이 있는 경우에는 임차인의 보증금 인수 여부가 관건입니다. 임차인의 보증금 이외에 고려해야 할 것들을 살펴보겠습니다.
주택소유자가 미납한 각종 세금들의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 앞서게 되면 조세채권이 먼저 배당을 받게 되는데 체납세금이 과다할 경우 대항력 있는 임차인의 보증금을 일부 아니면 상당 부분 떠안게 되는 일이 발생됩니다. 그리고 조세채권의 법정기일은 보통 고지서 발송일이기 때문에 어디에서도 확인이 되지 않습니다. 한 가지 팁을 드리면 경매지에 나와 있는 세무서에 전화를 걸어 담당 세무공무원에게 경매사건번호와 채무자의 인적사항을 간단하게 얘기를 하면서 말소기준권리 중 가장 빠른 날을 말하면서 이 날짜보다 조세채권이 더 빠르냐고 문의하면서 체납금액이 500만 원 이상인가요? 혹은 1천만 원 미만인가요.라고 하면서 이게 이번 입찰 시 제가 확실하게 낙찰을 받아야 국가에서도 세금을 거둬갈 거 아니냐고 하면 저의 경우는 대부분 많은 정보를 파악할 수 있었습니다. 압류일자를 기준으로 최소 6개월 이전이 조세채권 법정기일이라고 판단하면 됩니다.
주택소유자가 사업자일 경우 임금이 체불되었을 경우 최우선변제 항목입니다. 주로 근로복지공단에서 압류로 진행이 되니 등기부등본을 확인합니다.
주택소유자의 국민건강보험, 국민연금의 체납이 있을 경우 납부기한을 기준으로 우선순위가 결정됩니다. 마찬가지로 건강보험공단에 전화해서 문의를 할 수 있으나 담당자에 따라서 알려주는 경우도 간혹 있습니다. 대략적인 정보 획득이 가능한 경우도 있으니 전화로 문의해 봅시다.
임차보증금을 회수하기 전까지는 이사 후 현관 비밀번호를 알려주거나 혹은 공인중개사에게 비밀번호를 알려줘서는 안 되며 설사 주민등록을 옮기지 않았더라도 점유를 유지하고 있는 것으로 보기 어렵습니다.