사건번호 2024타경 510836 부동산 임의경매 물건은 인천광역시 미추홀구 경원대로 884에 위치한 주안동 더 월드스테이트 아파트입니다. 인천지방법원 경매 26계에서 진행된 물건으로 매각기일은 2024.11.05.에 낙찰된 물건입니다. 아파트는 빌라나 다세대 주택 경매물건에 비해 경쟁률도 높고 손품으로 얻을 수 있는 정보가 상대적으로 쉽기 때문에 낙찰가율이 시세와 맞먹는 경우가 대부분입니다. 이번 물건도 감정가액의 100%에 낙찰된 물건입니다. 본 경매물건의 개요, 권리분석, 시세파악 및 소결 순서로 알아보겠습니다.
경매물건의 개요
인천 주안동에 위치한 아파트로 토지면적은 29.54㎡(7.85평), 건물면적은 60 ㎡ (18.15평)입니다. 최초감정가액은 334,000,000원입니다. 낙찰금액은 500,000만원를 높게 써서 334,500,000원에 낙찰되었습니다. 감정평가서 작성일자가 2024.03.07.입니다. 제3종일반주거지역에 위치한 아파트로서 토지가액 133,600,000원, 건물가액 200,400,000원으로 평가되어 있습니다. 아파트의 사용승인일자는 2008.5.28.로 16년 된 아파트입니다. 총세대수 3160세대의 대단지 아파트이고 무려 37동의 아파트로 구성됩니다. 시공사가 벽산, 풍림으로 한때 아파트 2군 브랜드로 지금도 벽산아파트와 풍림아파트를 심심치 않게 볼 수 있을 정도로 아파트를 많이 지었던 회사입니다. 총 주차대수는 3082대로 세대수보다 적습니다. 아마도 주차난이 있을 것으로 보입니다. 60 ㎡ 이하의 세대가 1373세대, 85 ㎡이하 세대가 1251세대, 125 ㎡촤과 세대가 534세대, 125 ㎡이하 세대가 2세대로 다양한 평형대의 아파트로 구성되어 있어 선호도 측면에서 유리할 것으로 보입니다. 3160세대의 대단지 아파트라서 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티공간 등 복리시설이 잘 되어 있을 것으로 보입니다.
말소기준권리 등 분석
본 경매물건의 소유권은 남**씨로 2012.12.31. 소유권을 취득하였고 당시 취득가액은 213,000,000원입니다. 12년이 지났음에도 불구하고 감정금액대비 많이 오르지 않은 듯합니다. 말소기준권리는 2020.4.10. 1금융권의 근저당권입니다. 시세만 잘 파악하고 입찰에 참여하면 되는 물건입니다. 이후 권리들도 저축은행등으로 되어 있고 당해세나 임금채권은 없습니다. 근저당권 말소기준권리만 잘 살펴보면 됩니다. 말소기준권리 권리금액이 285,600,000원으로 본 경매가 취하될 확률은 매우 낮다고 할 수 있습니다. 배당요구 종기일은 2024.6.3.이었으나 전입세대확인서 상 해당주소지의 세대주가 존재하지 않는다고 하여 임차인 명도문제는 발생되지 않을 것입니다. 임차인 현황을 현장 임장시에도 확인을 해야 하지만 법원에 게시되어 있는 '현황조사서'를 잘 확인해야 합니다. 무엇보다 아파트나 공장, 지식산업센터의 경우 관리비 확인은 필수입니다. 보통 관리실에 전화를 하면 안 가르쳐 줍니다. 그럴 때는 제가 직접 거주할 목적으로 경매 입찰을 하는데 미납 관리비를 알려주셔야 낙찰확률을 높여 관리비 회수가 빨라진다고 하면서 정확한 금액보다는 대략 금액을 확인할 수 있습니다. 결론적으로 말소기준권리가 제1금융권이고 기타 설정 권리가 복잡하지 않으므로 시세 분석만 잘하여 입찰하면 되는 물건입니다. 매각물건명세서 확인은 반드시 해야 합니다. 사건번호 및 매각 물건번호를 확인하고 최선순위 설정일자 확인 및 배당요구 종기일 확인이 가능하고 조사된 임차내역이 있는지 최종적으로 확인합니다. 경매 물건의 주소지, 면적 확인은 물론 유감정가액 및 유찰 때마다 최저 매각가격도 확인할 수 있는 것이 매각물건명세서입니다. 꼭 확인하는 습관을 들이셔야 합니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건의 최초 감정가액은 334,000,000원입니다. 감정가액을 시세와 동일하다고 판단하는 것은 절대 금물입니다. 반드시 실거래가 확인과 현장 중개업소를 방문하여 매매, 전세, 월세 시세를 확인 해야하고 거래 물량이라든지 매매 분위기도 함께 알아봐야 합니다. 본 경매물건 아파트로부터 1호선 간석역이 273m에 위치해 있어 역세권에 있고 인천 경원초등학교 160m, 인천고등학교와 인천석암초등학교가 각 1km 반경 이내에 있어 학군, 교통조건이 매우 양호합니다. 인천 2호선 석바위시장역이 약 500m에 있는 것도 교통 호재 중 하나입니다. 본 경매물건은 112동 8층에 위치해 있는데 '24.11.11. 현재 네이버 부동산에 동일한 112동 11층 물건이 355,000,000에 나와 있습니다.
국토부 실거래가를 살펴보면 2024.10월 중에 340,000,000원에 6층 물건이 거래되었고 12층~13층 물건은 360,000,000원 선에서 거래가 되었습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 70%초반대이고 매매 거래가 꾸준히 있는 것을 보면 취득 후 단기 exit도 가능할 것으로 보입니다. 결론적으로 현재 시세를 실거래와 네이버 매물 시세를 감안하면 347,500,000원으로 추정이 됩니다. 낙찰금액이 334,500,000원이면 약 1천만 원 싸게 산 결과라고 볼 수 있는데 인테리어 비용 등을 경매와 관련된 부대비용을 감안하여 봤을 때 수익률이 저조하다고 할 수 있겠으나 전세가율이 70% 초반대로 높은 점, 무엇보다 경매 경험을 안전하게 할 수 있다는 점, 입지가 양호하여 전월세 임대차가 가능하다는 점은 장점으로 보입니다.
소결
오늘은 인천광역시 미추홀구에 있는 주안더월드스테이트 아파 경매물건에 대해 알아봤습니다. 경매 물건이 경제 불황으로 역대급으로 쏟아져 나오고 있습니다. 더욱이 서울 아파트와 지방 아파트의 양극화가 심해지고 있는 현실입니다. 이럴 때일수록 부동산 경매를 공부하고 부지런히 입찰하여 꾸준히 부동산을 자산 형성 수단으로 가지고 가셔야 합니다.
아파트 경매 시 도움이 되셨으면 좋겠습니다.