사건번호 2021타경9633 남양주시 평내동 아파트 경매물건은 경기도 남양주시 평내동 550번지 1401동 201호, 평내마을 금호어울림 아파트 물건입니다. 의정부 지방법원 경매 8계에서 진행했던 부동산 강제경매 물건입니다. 매각기일이 2024.7.23. 에서 2024.7.30.으로 변경되어 진행이 되었고 2024.7.31. 매각허가 결정이 났습니다. 대급지급기한은 2024.9.11입니다. 최초 감정평가금액은 485,000,000원이고 낙찰금액은 감정금액의 73%에 해당하는 355,890,000원에 낙찰된 물건입니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악, 소결 순서로 포스팅해 보겠습니다.
경매물건의 개요
사건번호 2021타경9633 부동산강제경매 물건은 경기도 남양주시 평내동 550번지에 위치해 있습니다. 토지면적은 45.96㎡(13.9평)이고 건물전용면적은 84.93㎡(25.69평)입니다. 부동산 강제경매의 경우이며 관련사건은 의정부지방법원 2023타기248기타 사건입니다. 최저가가 339,500,000원까지 저감된 물건이고 입찰 시 최저가의 10%인 33,950,000원을 수표 1장으로 미리 준비하면 됩니다. 본 경매물건의 시공사 및 시행사는 금호산업주식회사이고 착공일자는 2003.6.10.이며 사용승인일자는 2005.11.21.입니다. 20년이 채 되지 않은 아파트가 되겠습니다. 총세대수는 924세대, 총 주차대수는 1213대입니다. 60㎡ 이하 세대가 29세대 85㎡ 세대가 759세로 대부분을 차지하고 있고 125㎡ 이하 세대도 136세대에 이릅니다. 지상 2층의 공동주택 아파트이며 지하 1층 지상 24층의 건물입니다. 소유자는 육성*씨이고 2018.1.30 소유권을 취득하였습니다. 2015.12.26. 건축물대장이 신규로 작성된 이후 특이사항이 없습니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2021타경9633 경매물건의 소유자는 육성*씨로 처음 무궁화주택재건축정비사업조합의 소유권보존을 시작한 것으로 보아 재건축 조합아파트임을 알 수 있습니다. 경매 매각 시 소유자였던 육**씨는 2016.8.23. 매매를 원인으로 소유권을 취득하였으며 당시 매매금액은 250,000,000원이었습니다. 등기부를 보면 매매당시 의정부시 신곡동에 주거를 하다가 아마도 잔금을 치르면서 2016.9.27.에 본 경매물건으로 거주지를 옮긴 것으로 보입니다. 말소기준권리는 2016.9.23.에 설정된 주식회사 한국스탠다드차타드은행의 근저당 231,000,000원입니다. 매각물건명세서 상 임차인의 현황 기록을 보면 조사된 임차 내역이 없다고 나와 있습니다. 시세와 임장을 통한 물건의 컨디션을 잘 살피고 나서 입찰에 참가하면 되는 물건이 되겠습니다. 금융기관 근저당이 일찌감치 설정이 되었고, 이후 2021.9.28. 개인이 강제경매를 신청하였습니다. 배당순위에서 강제경매신청 당사자는 총 257,506,849원에서 46,228,863원만 배당받고 나머지 211,277,986원은 미수금으로 남게 됩니다. 부동산 경매에서 권리 순위가 이래서 매우 중요한 것입니다.
경매물건 시세분석
사건번호 2021타경9633 경매물건의 경우 감정가가 485,000,000원입니다. 최저가 30% 저감된 339,500,000원까지 유찰이 되었으나 2024.7.30. 최초감정가액의 73%인 355,890,000원에 낙찰되었습니다. 대금지급기한이 2024.9.11.로 기한이 남아 있습니다. 이 글을 쓰는 날 기준으로 1일 남았습니다. 대법원 경매 사이트를 검색해 보아도 현재 미종국으로 기재되어 있습니다. 본 경매물건은 전체 세대수가 924세대로 중형금 아파트 단지에 속합니다. 경춘선 평내호평역이 1.25km에 위치해 있고 금곡역이 2.6km에 위치해 있습니다. 걷기에는 다소 거리가 있지만 마을버스등을 이용하면 금방 전철역에 이를 수 있습니다. 남양주백봉초등학교가 500여 미터에 있고 남양주 신촌초등학교의 경우 377m에 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 이뿐만 아니라 평내고등학교가 300m에 위치해 있어 교통, 학군 모두가 양호한 입지라고 할 수 있겠습니다.
본 경매물건의 최근 국토부 실거래가를 살펴보면 2024.8.16. 동일평형 아파트 12층이 400,000,000원에 거래된 적이 있고 저층의 경우 2024.6.27. 3층 동일 평형이 377,000,000원에 거래가 되었습니다. 저층의 경우 최고 거래금액이 2024.7.11. 380,000,000원입니다. 4억 원이 채 되지 않습니다. 낙찰금액과는 약 20,000,000만 원 낮게 낙찰을 받았다고 생각하면 됩니다. 반경 1.3km에 GTX-B 가 지나가는 평내호평역이 될 예정입니다. 장내중학교, 평내고등학교, 장내초등학교 3개가 세트로 아파트 주변에 있고 남양주시 평내도서관도 근접해 있습니다. 네이버부동산에는 현재 동일평수 저층이 420,000,000원에 매물이 나와 있고 전세매물이 없는 것을 봐서는 주거 만족도가 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.
소결
사건번호 2021타경9633의 남양주시 아파트 경매물건은 이미 경매사건 접수가 2021.9.23.입니다. 당시 주택시세는 지금보다 높았고 문재인정부 후반부라 집값이 매우 고점에 있을 시기였습니다. 따라서 우리가 눈여겨봐야 할 것은 최초감정평가 시점을 주목해야 합니다. 왜냐하면 감정평가 시기에 따라서 1차 경매시기에 참여하여 경쟁률을 떨어뜨릴 수도 있기 때문입니다. 감정평가 금액은 절대 시세가 아니라는 점 명심하고 임장 또 임장하여 현지 부동산 중개 사무소의 문을 두드리고 알아봐야 합니다.