사건번호 2023타경4533, 물건번호 2번 경매물건은 경기도 시흥시 배곧동 198-1번지에 위치해 있습니다. 수원지방법원 안산지원 경매 11계에서 진행했던 물건으로 부동산 임의경매로 나왔습니다. 매각기일이 2024.8.14.에 낙찰이 되었고 2024.8.21.매각허가가 결정되었습니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악 등 포스팅 해보겠습니다.
경매물건의 개요
사건번호 2023타경4533, 물건번호 2번의 경매물건은 경기도 시흥시 배곧동 198-1, 15층에 소재해 있는 다인로얄팰리스배곧1차 오피스텔입니다. 15층 건물의 맨 꼭대기 층입니다. 토지건물 일괄매각 조건으로 토지면적은 7.12 ㎡(2.15평)이고 건물면적은 42.79 ㎡(12.94평)입니다. 침실2개, 거실, 주방, 화장실 1개와 테라스로 구성되어 있어 2~3인 거주가 가능해 보입니다. 최초감정가액은 206,000,000원(토지가액 61,800,000원, 건물가액 144,200,000원)으로 평가되었고 2번의 유찰 끝에 최초감정가 대비 49% 저감 된 100,940,000원까지 유찰된 물건이었습니다. 결국 감정가액 대비 73%인 149,762,000원에 낙찰되었습니다. 입찰보증금은 100,940,000원의 10%인 10,094,000원을 수표 한 장으로 준비하면 됩니다. 입찰보증금의 10%를 초과하여 준비하여도 상관없습니다. 주용도는 업무시설이고 착공일자는 2015.4.15이고 사용승인일자는 2017.4.14입니다. 준공 이후 약 7년이 지난 물건으로 거의 준 신축급으로 예상됩니다. 건물 전체의 연면적이 5986평, 대지면적은 525평으로 비교적 대규모의 업무용 빌딩입니다. 지하층수 4층, 지상층수 15층으로 지어졌습니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔이고 소유주는 주식회사 에스씨라이팅 법인으로 2020.6.19에 소유권이 이전되었습니다. 불법건축물 기재사항은 없었으며 건축물대장 발급일자는 2024.5.8.입니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2023타경4533, 물건번호 2번 경매물건의 소유자는 주식회사에스씨라이팅 법인으로 주소지가 인천시 서구 검단로 326번 길 35-113, 왕길동으로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2020.6.19. 주식회사하나은행의 근저당입니다. 선순위 임차인의 권리분석만 잘하고 들어가면 되는 물건이 되겠습니다. 하나은행의 채권최고액이 204,000,000원이기 때문에 경매 취소가능성은 낮아 보입니다. 매각물건명세서를 살펴보면 점유자가 강록수이고 전입일자가 2021.7.16.으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 대항력이 없다는 얘기입니다. 이외 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것과 매각에 따라 설정된 것으로 보이는 지상상권의 개요에 특이사항이 없습니다. 시세 분석 및 인근 낙찰 사례를 잘 살펴보고 입찰가액을 산정하여 참여하면 되는 안전한 물건이 되겠습니다.
경매물건 시세분석
사건번호 2023타경4533, 물건번호 2번 경매물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치해 있습니다. 오이도역 4호선과 수인분당선이 약 1.1km에 있어 성인 도보로 약 20분 거리에 있고 정왕역 4호선은 2.3km에 위치하고 있습니다. 주변에 배곧고등학교가 570m, 배곧 초등학교가 722m에 위치해 있어 학군도 양호한 편입니다. 서울대학교 시흥캠퍼스가 약 1km에 위치해 있습니다. 인천발 KTX가 공사 중에 있고 신도시로 개발되어 주거환경 쾌적성이 매우 우수한 곳입니다. 반월특수 국가단지가 가까워 직주근접이 가능한 지역으로 자족도시의 기능을 충분히 할 것으로 보입니다. 시화호가 가까이 있고 오이도항 등 서해안 접근성이 좋아 레저나 휴양 기능도 쉽게 접할 수 있는 지역이라고 할 수 있겠습니다. 네이버부동산에는 현재 동일 평형 유사 고층의 오피스텔이 150,000,000원에서 170,000,000원으로 매물이 나와 있습니다. 최초 감정평가액이 다소 높게 평가된 것으로 보이고 낙찰가액인 149,762,000원보다 시세가 같거나 최대 2천만 원까지는 차이가 나는 것으로 알 수 있습니다. 오피스텔은 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%, 총합 세율 4.6%를 적용받아 세금은 6,889,052원으로 계산됩니다. 오피스텔은 서울 강남권, 2호선 업무밀집지역, 여의도, 종로에 위치한 오피스텔이 아니면 시세가 오르는 경우가 거의 없다고 보시면 됩니다. 동일 평형 월세의 경우 보증금 10,000,000원에 월세가 약 720,000원으로 현재 시세가 형성이 되어 있는데 수익률을 따져본다면 (월세X12) / (매매대금 - 보증금) = 720,000X12 / (149,762,000-10,000,000) = 6.1%로 대출 레버리지를 이용한다면 수익률은 양호할 것으로 판단됩니다.