서울시 동대문구 장안동 404-15, 1층 102호 뉴화성빌이 2024.7.25에 부동산 임의경매 물건으로 나와 낙찰되었습니다. 서울북부지방법원 경매 5계에서 진행된 경매건으로 대금 납부가 2024.9.10로 예정되어 있는 물건입니다. 물건 분석 및 적정 시세를 알아보겠습니다.
경매 물건의 개요
본 경매물건은 서울시 동대문구 장안동 404-15에 소재하고 있습니다. 부동산 임의경매 건으로 나온 물건이고 토지면적 44.26 ㎡(13.39평), 건물면적 81.03 ㎡ (24.51평)입니다. 감정가액은 403,000,000원(토지가액 282,100,000원, 건물가액 120,900,000원)에서 최저가 64%저감된 257,920,000원까지 유찰된 물건인데 낙찰가액은 감정가액 대비 91%%에 달하는 365,220,000원에 낙찰되었습니다. 입찰 보증금은 유찰 후 최저입찰가액인 257,920,000원의 10%인 25,792,000원을 준비하면 됩니다. 수표 한장으로 준비하시면 법원 입찰 시 편리합니다. 매각기일은 2024.7.25, 매각허가결정일자는 2024.8.1, 대금지급 기한은 2024.9.10까지 입니다. 건물은 4층짜리 공동, 다세대주택이고 사용승인일자가 2002.4.17로 약 22년이 지난 건물입니다. 중간에 인테리어를 하지 않았다면 낙찰 후 일정 비용을 감안해야 합니다. 외관 샷시나 현관문 등으로 인테리어 여부를 판단해 볼 수 있습니다. 건축물 대장을 살펴보면 소유주는 김광진(52년생)으로 되어 있고 소유권 변경일자가 2018.10.11입니다. 용도는 다세대주택으로 공부상 용도와 실제 사용용도가 일치할 것으로 보입니다. 건축물 대장 발급일자가 2024.5.2일 기준으로 변동사항에 불법건축물 기재사항이 없습니다. 법적으로 건축물에 위법사항이 없다는 뜻입니다. 방 3개, 화장실 2개, 주방, 거실로 구성되어 있습니다.
말소기준권리 등 권리분석
본 경매물건의 소유자는 김광진 개인이고 말소기준권리는 2011.2.18자에 설정된 서울축산업협동조합이 설정한 근저당입니다. 동조합의 채권금액이 144,000,000원으로 감정금액과 차이가 커 취소될 가능성이 있지만 그 뒤에 이어지는 세븐파이낸셜대부(주)의 채권금애기 140,000,000원이라 사실상 경매 취소가능성은 낮아보입니다. 임차인과 관련된 사항을 매각물건 명세서로 파악을 해보면 점유자의 성명이 세븐파이낸셜대부주식회사로 되어 있고 주거 전세권자로 나와 있습니다. 임대차기간은 2020.6.25부터 2022.6.24까지 2년으로 되어 있고 보증금은 5,000,000원입니다. 전세권 설정등기일자가 2020.6.25입니다. 별도 전입신고나 확정일자, 배당요구를 하지 않았습니다. 현황조사서에 따르면 본 경매물건에는 채무자 겸 소유자 김광진 및 가족이 거주중이고 다른 임차인은 없다고 나와 있습니다. 현황조사서에 기재되어 있는 내용은 경매사건 접수 후 초기에 법원 집행관이 나와서 실사 답사 후 기재되는 내용이므로 선순위 임차인을 파악하는데 있어서 매우 중요한 자료가 됩니다. 선순위 권리에 문제가 없거나 전세권이 문제가 되더라도 전세보증금 5,000,000원을 감안하고 입찰가를 산정하면 됩니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 서울시 동대문구 장안동에 위치해 있습니다. 군자초등학교를 도보 2~3분이내로 접근할 수 있고 답십리 초등학교, 장평 중학교를 도보로 이용할 수 있습니다. 지하철 5호선 장한평역이 도보 10이내에 위치해 있고 5호선 답십리역, 2호선 용답역도 도보로 접근이 가능하겠습니다. 지리적으로 매우 우수한 입지라고 생각됩니다. 국토부 실거래가를 살펴보면 동 경매물건 전용면적 81.3 ㎡ 가 2024.2.7. 계약되었고 보증금 40,000,000원에 월세 1,000,000에, 3층이 계약되었습니다. 그 이전 거래는 2017.5.16. 동 평형이 보증금 235,000,000원에 2층이 전세계약으로 거래가 된 적이 있습니다. 또한 매매의 경우 2021.2.8 거래금액 350,000,000원에 계약이 진행된 바가 있습니다. 매매거래 횟수와 전월세 거래가 거의 없는 것으로 보았을 때 본 경매물건의 거주 만족도는 무척 양호한 것으로 파악이 됩니다. 네이버 부동산에 따르면 뉴화성빌 뒤에 있는 화성로얄빌라 2채가 매물로 나와있습니다. 공급면적 107 ㎡ (전용면적 69 ㎡ ) 물건(4층)이 매매가 430,000,000원에 나와 있습니다. 본 네이버 물건의 경우 사용승인 일자가 2000.2.2이기 때문에 어느 정도 비교가능성이 있겠습니다. 본 경매물건은 1층이고 사진상으로는 일조 문제가 있을 수도 있겠습니다. 본 경매 빌라의 경우 적정 매매시세는 3억원 후반에서 4억을 최대치로 예상해 볼 수 있겠습니다.
소결
부동산 임의경매의 경우 말소기준권리가 대부분 금융기관의 근저당 설정으로 되어있습니다. 임차인이 채무자겸 소유자가 거주하고 있다면 명도하는데 큰 문제가 없습니다. 본 경매물건의 실거래 가액은 2024.2.7 보증금 40,000,000원에 월세 1,000,000원에 3층 거래가 최근 거래입니다. 낙찰금액 365,220,000원 + 취득세 등(1.1%) 4,017,420원 + 명도비 약 1,000,000원 + 수리비 약 15,000,000원 = 385,237,420원 vs 네이버 예상 매물 390,000,000원 최저 유찰금액 257,920,000원에서 무려 107,300,000원이나 높게 올려서 낙찰을 받았는데 수리비에서 아끼게 되면 2~3천만 이내의 매매차익을 챙길 수 있지만 양도소득세를 감안하며 내손에 들어오는 금액은 거의 없다고 생각됩니다. 인근지역 낙찰사례 중 2024.7월 총 4건의 경우 평균낙찰률을 보면 감정가 대비 88.25%이고 이전 3개월, 6개월, 12개월 평균 낙찰비율은 평균 감정가 대비 평균 낙찰율 76%를 보이고 있습니다. 이정도에 낙찰을 받아야 단기 매도시에도 손에 들어오는 돈이 있을 듯합니다.
감정가 403,000,000x 0.76 = 306,280,000원 + 취득세등 3,369,080원 + 명도비 약 1,000,000원 + 수리비 약 15,000,000원 = 325,649,080원 vs 예상 매매가 390,000,000원 부동산 경매, 특히 빌라나 다세대의 시세는 반드시 인근 공인중개사 사무실에 방문하여 파악해야합니다.