부동산을 매매, 경매낙찰, 임대차 계약 등을 진행할 때 무엇보다 객관적이고 사실 판단을 하면서 내 재산을 지키기 위해서는 권리분석이라는 것을 할 줄 알아야 합니다.
부동산 소유권 취득 시 매매와 달리 법원 경매에 있어서는 말소기준권리라고 하여 이보다 늦은 순위의 권리들은 낙찰자가 소유권 이전등기를 할 때 모두 지워집니다. 이를 '말소주의' 또는 '소멸주의'라고 하며 우리나라 부동산 경매물건의 거의 대부분이 이 원리만 알고 있어도 경매 참가가 가능한 물건들로만 이루어져 있습니다.
말소기준권리의 종류
말소기준권리라는 말은 법적 용어가 아니고 부동산 경매에 있어서 관습적으로 사용하는 단어로 '최선순위 설정' 또는 '최선순위 권리'라고 하여 매각물건명세서 상단 가운데에 기재된 내용으로 이해하시면 됩니다.
말소기준권리의 면면을 살펴보면 결국 돈을 받아야 할 사람들이 본인들의 돈을 회수하기 위해 취한 장치들이라는 점입니다. 말소기준권리의 종류는 아래와 같습니다.
1. (근)저당권: 채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보하기 위하여 등기기록에 권리를 기재해 두었다가 채무를 변제하지 않았을 경우 그 부동산을 경매 처분하여 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다. 부동산임의경매에서 대부분의 말소기준권리가 대부분 (근)저당권으로 되어 있습니다.
2. 압류/가압류: 압류는 확정판결, 기타 채무명의에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단으로 주로 받지 못한 돈이 있어 채무자의 부동산을 임의대로 처분하지 못하도록 하는 사전적인 등기절차입니다. 법원에서 압류결정이 나오고 등기가 되면 이를 근거로 곧바로 경매를 신청하거나 법적인 채권 회수절차를 진행할 수 있습니다. 가압류는 미회수 금전에 대해 본안소송을 하기 전에 채무자의 부동산을 임의대로 처분하는 것을 사전에 방지해 둔 등기이고 가압류 결정이 나오면 이를 근거로 본안소송을 하고 본안소송 판결문을 근거로 법원 경매를 신청할 수 있습니다. 가압류는 법원에서 그 결정기간이 압류보다 빨리 나오게 됩니다.
3. (담보)가등기: 돈을 빌린 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 돈을 빌려준 채권자에게 채무자 소유의 부동산의 소유권을 이전하겠다는 등기로 소유권이전의 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가진 등기입니다. 가등기 자체로는 완전한 등기로서의 효력은 없으나 요건 즉, 돈을 갚지 않는다라는 요건을 갖추어 소유권이전이라는 본등기를 하게 되면 그 본등기는 가등기 설정당시의 순위로 소급이 되기 때문에 본등기순위보전의 효력이 있고, 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에는 가등기명의인이 그 회복을 청구할 수 있는 청구권보존의 효력 두 가지 기능을 하고 있습니다. 경매 초보의 경우 등기부등본상 또는 권리분석표에 가등기라는 문구가 있다면 가급적 접근하지 않는 것이 좋겠습니다.
4. 경매개시결정 등기: 경매신청의 요건이 구비되었다고 법원에서 판단했을 경우 경매절차를 개시한다는 결정을 합니다. 이와 동시에 법원은 해당 부동산에 압류를 명하고 직권으로 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다. 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하고 이후부터는 그 부동산을 임의대로 양도하거나 담보권 또는 용익물권등의 처분행위를 할 수 없습니다.
5. 전세권: 경매절차에서 전세권자가 배당요구를 하거나 전세금 보전을 위해 경매를 신청한 경우에 한하여 말소기준권리의 역할을 하게 됩니다. 다만, 건물 전체가 아니라 일부에 대해서만 전세권을 등기해 놓았다면, 배당 요구를 하더라도 다른 권리를 설정해 놓은 채권자들과의 형평성 문제상 말소기준권리가 되기는 어렵다는 점에 주의해야 합니다.
임차인(점유자) 분석
지금까지 말소기준권리의 종류에 대해 알아봤습니다. 말소기준권리보다 순위가 늦은 제반 권리들은 모두 소멸된다는 점도 확인하였습니다. 여기 주의해서 분석해야 할 권리 중 하나가 주택 부동산 경매 시 임차인에 대한 분석입니다. 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 받은 임차권등기가 있는데 부동산 권리분석 시 순위를 정함에 있어서 임차권등기일자를 기준으로 하는 것이 아니라 '대항요건'이라는 것을 언제 갖추었는지 기준으로 인수여부를 파악하는 것이기 때문에 여기서 말하는 '대항요건'에 대한 개념 이해가 필수적입니다. 대항요건이라는 것은 주민등록법상 전입신고와 점유시기를 언제 갖추었는지를 말합니다. 보통 전입신고와 점유를 하기 위해서는 정상적인 부동산 임대차계약이 선행되어야 하므로 이 부분도 확인을 해야 합니다. 말소기준권리보다 대항요건을 먼저 갖추게 되면 이는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수를 해야 합니다. 만일 임차인(점유자)이 채무자겸 소유자인 경우는 대항요건이 없습니다. 임차인이 대항요건을 갖추었고 배당요구 기한 내에 배당요구를 신청했다면 낙찰금액에서 보증금을 100% 배당이 된다는 전제 하에 낙찰자에게 인수되는 돈은 없습니다. 다시 한번 강조할 사항은 대항력이라는 것은 부동산등기부에 표시가 되지 않습니다. 법원에서 게시하는 문서중 하나인 현황조사서나 해당 부동산이 있는 주민센터에 가서 전입세대열람신청을 해서 확인해야 합니다.
매각물건명세서 및 기타 검토 사항들
말소기준권리의 종류를 알아보았고 임차인의 대항요건까지 확인을 했다면 부동산 권리분석에 있어서 마지막으로 반드시 확인해야 할 법원 서류가 바로 '매각물건명세서'라는 필수 검토 자료입니다. 매각물건명세는 보통 법원일찰기일 7일 전에 대법원경매홈페이지에 게시가 됩니다. 사건번호와 물건이 여러 개 있을 경우 매각물건번호, 작성일자와 담당 사업보좌관 이름옆에 도장이 날인됩니다. 두 번째 줄 가운데를 보면 최선순위 설정 기재란이 있습니다. 이 부분에 적힌 내용이 바로 말소기준권리가 되는 것입니다. 배당요구 종기일자가 기재되어 있어 각 채권자들이 배당요구를 적법하게 신청했는지 기한 내에 신청여부를 확인하는 용도로 활용됩니다. 이외 점유자에 대한 사항이 기재가 되는데 점유자의 성명과 부동산등기부상 소유자가 같은지 여부를 먼저 확인합니다. 그러고 나서 임대차기간과 전입신고 기간을 살펴봅니다. 확정일자가 있어야 배당요구를 할 수 있습니다. 최선순위 설정란에 기재된 말소기준권리 설정 날짜와 점유자 관련 기재사항에 있는 전입신고를 비교하여 임차인의 보증금등 인수여부를 확인합니다. 매우 중요한 사항이기 때문에 마지막으로 권리분석하는 데 있어서 매각물건명세서가 중요한 것입니다. 각 날짜도 확인합니다. 비고란에 기재사항도 확인합니다. 그 아래 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것을 확인하고 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 및 비고란을 확인합니다.
이외에 등기부등본에서 확인되지 않는 권리에는 법정지상권과 분묘기지권, 앞에서 살펴보았던 대항요건을 갖춘 임차인이 있습니다. 유치권은 쉽게 말해서 건축물의 공사비나 인테리어 비용을 못 받은 업체가 주로 신청을 하는데 말소기준권리보다 나중에 생겼어도 소멸되지 않고 남아있는 권리입니다. 유치권의 경우 허위인 경우가 많습니다. 다만 유치권 신고가 들어온 부동산 경매물건은 낙찰을 받았어도 경낙잔금대출이 안될 수 있습니다. 지분 물건도 경낙잔금대출이 안될 수 있으니 대출 부분도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 또한 가처분등기 중에서 '소유권말소등기청구권'이라는 글자가 등기부 등본산 피본 전권리에 기재가 되어 있다면 입찰 참여를 하지 않는 것이 좋습니다. 물론 고수들의 경우 이런 물건도 참여하는 경우가 있지만 초, 중수인 경우 건너뛰는 것도 내 재산을 지키는 지름길이 되겠습니다. 이외 기타 검토해야 할 내용들은 건물만 매각조건, 토지만 매각조건, 대지권미등기, 농지취득자격증명 제출, 위법건축물 등의 여러 가지 사항들이 있는 데 다음 포스팅에서 자세히 언급해 보겠습니다.
오늘은 부동산 법원경매 입찰 시 반드시 검토해야 할 부동산 권리분석에 대해 알아봤습니다. 위에 언급한 내용만 잘 숙지하셔도 부동산 법원경매, 한국자산관리공사에서 진행하는 공매 입찰 시 부동산 권리분석에 있어서 실수하는 일을 거의 90% 이상 줄일 수 있다고 확신합니다. 꼼꼼히 반복해서 읽어보시고 궁금하신 사항은 댓글로 적어주시면 성심성의껏 답변드리겠습니다.