부동산 법원 경매 물건을 검색하다 보면 '대지권미등기'라는 물건을 볼 수 있습니다. 대지권미등기 물건은 어떤 의미이고 대지권 미등기 확인방법과 부동산 경매 입찰 참여 시 어떻게 분석을 해야 하는지 알아보겠습니다.
대지권미등기의 의미
보통 집합건물에서 '대지권미등기'라는 상황이 발생됩니다. 집합건물은 토지위에 하나의 건물이 있지만 그 건물의 소유자가 각 호수별로 구분되어 있는 경우를 말합니다. 토지등기부등본이 따로 없으며 건물등기부등본에 대지권의 비율이 표시되어 있습니다. 예를 들면 아파트, 빌라, 구분상가, 지식산업센터가 대표적인 집합건물입니다.
"집합건물"의 정의 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물로서 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말함. 오피스텔, 아파트형공장(지식산업센터), 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양한 집합건물이 존재함
법정지상권과의 차이점
법정지상권의 경우 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우 건물소유자가 법정지상권을 소유하고 있다면 토지소유자가 함부로 건물을 부수거나, 건물이용을 못하게 하는 것이 불가능해집니다. 이경우 건물이 단독소유의 건물이라면 법정지상권이 성립하는 것입니다. 집합건물의 경우 땅 한 덩어리에 아파트와 같이 소유자가 다수로 이루어져 있으면 대지권이라는 것이 필요한 것입니다.
대지권 확인방법
대지권의 등기여부는 부동산등기부등본을 발급하여 보는 것이 가장 정확합니다. 표제부에는 '전유부분의 건물의 표시)라고 하여 표시번호와 접수일자, 건물번호가 기재되고 건물내역에 철근콘크리트구조 84.9051㎡, 이렇게 기재가 되어있고 바로 밑에 '대지권의 표시'라고 하여 표시번호, 대지권종류, 대지권비율, 등기원인 및 기타 사항이 기재되어 있습니다. 하지만 대지권미등기의 경우 건물 기재내역 바로 아래에 대지권에 대한 기재내역 없이 곧바로 갑구 '소유권에 관한 사항'이 나오게 됩니다. 아래 그림으로 이해하시면 쉽습니다. 부동산 등기부등본, 매각물건명세서 매각기일공고 자료에도 대지권 미등기 여부가 기재되어 있으니 법원경매사건 검색에서 직접 찾아보시면 도움이 됩니다.
대지권미등기 경매물건 분석 방법
보통 감정평가서나 법원경매 홈페이지에서 '매각기일공고' 자료를 조회해 보면 "대지권미등기이나 최저매각가격에 적정 대지권가액 포함됨(분양계약서상 대지지분 ***평방미터임)"이라고 기재되어 있거나 감정평가서에는 토지평가액, 건물평가액이 각각 기재되는 경우를 볼 수 있습니다. 이렇게 감정평가서나 매각기일공고문에 최저입찰가격에 대지권이 포함되어 있다고 하여 아무 문제가 없다고 판단한 뒤 경매입찰에 참여를 했다가 대지권 비용을 추가로 물어야 하는 불상사가 발생될 수 있습니다. 또한 대지권미등기라는 꼬리표가 붙게 되면 은행에서 경낙잔금대출이 안될 수도 있습니다. 뿐만 아니라 대지권 등기가 되어 있지 않으면 추후에 매도하기에도 장애물이 될 수 있습니다.
대지권 미등기 첫번째 상황
집합건물에 대해 대지권이 미등기 된 경우 행정적인 절차(지번 정리 및 필지 확정에 대한 주무관청 업무)가 남아 있거나 법원의 등기절차가 마무리되지 않는 경우입니다. 이럴 경우 여러 가지 요인이 있지만 주로 토지 취득분에 대한 취득세 미납인 경우가 많습니다. 또는 소정의 등기 및 소유권 이전과 관련된 부대비용이 분양사에 납입되지 않은 경우가 대부분이므로 비교적 적은 금액으로 대지권등기를 마무리할 수 있습니다.
대지권 미등기 두번째 상황
집합건물에 대해 대지권이 미등기 된 경우의 두 번째 상황은 빌라, 아파트, 지식산업센터, 구분상가 등을 분양할 당시 토지 분양대금이 미납되어 토지에 대한 등기가 미진행된 상황을 의미합니다. 이런 경우에는 토지의 금액이 나와있는 감정평가서를 참조하여 추가 지출금액이 발생될 수 있습니다. 낙찰금액이 최초 감정평가금액에 49% 정도에 낙찰을 받은 게 아니라면 보통 입찰보증금 10%를 날리면서 법원경매물건을 포기해야 하는 상황에 이를 수 있습니다.
대지권 미등기관련 마무리
우리가 유료로 금액을 지급하고 보는 경매지에는 '대지권미등기' 물건이라는 내용을 쉽게 발견할 수 있습니다. 꼭 유료 경매지를 이용하지 않더라도
① 대법원 경매정보사이트에서 위에서 알려드린 바와 같이 매각물건명세서나 입찰기일 공고상에 대지권미등기 물건이라는 것을 확인할 수 있습니다.
② 아파트, 빌라, 지식산업센터 등 최초 소유권보존등기가 되어있는 시행사 등에 전화하여(부동산등기부등본에서 확인이 가능함) 대지권미등기 상태인데 어떤 사유인지 물어봅니다.
③ 위에서 말씀드린 '대지권 미등기 첫 번째 상황'에 해당이 되면 소요되는 비용을 계산하여 입찰금액 산정 시 감안합니다. 만일 두 번째 상황이라면 다른 사람들도 들어오지 않을 확률이 높기 때문에 1~2회 유찰을 더 기다렸다 입찰에 참여합니다.
'대지권미등기' 하나도 어렵지 않죠? 위 내용대로 대처하시면 경쟁률을 줄이면서 보다 만족스런 낙찰금액으로 부동산을 소유할 수 있겠습니다.