사건번호 2023타경 2448 경매물건은 경상남도 김해시 삼정동 613-2번지 서남삼송빌라 가동 2층 202호의 물건으로 창원지방법원 경매 6계에서 진행된 부동산 임의경매 건입니다. 매각기일이 2024년 5월 22일, 매각허가결정 일자가 2024년 5월 29일, 대금지급 기한이 2024년 6월 28일이었는데 2024년 6월 24일에 납부가 완료되었습니다. 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악 및 소결로 포스팅해 보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 경상남도 김해시 삼정동 613-2번지에 소재한 다세대 빌라입니다. 부동산 임의경매로 나온 물건이고 토지 및 건물일괄매각조건입니다. 토지면적은 39.39 ㎡(11.92평)이고 건물면적은 74.29 ㎡(22.47평)입니다. 감정가액은 116,000,000원(토지 35,000,000원 + 건물 81,000,000원)이며 3회 유찰되어 74,240,000원까지 감정가 대비 64%까지 내려와 있는 물건입니다. 결국 감정가 대비 70%인 81,007,800원에 낙찰이 되었습니다. 입찰보증금은 74,240,000원의 10%인 7,424,000원인데 전날 은행에 가서 수표 1장으로 준비하면 됩니다. 건물은 지상 4층짜리 공동주액이고 착공일자가 1993년 11월 1일이고 1994년 6월 28일 사용승인되었습니다. 연식이 있는 만큼 꼼꼼한 임장이 필수이고 수리비용을 다소 보수적으로 책정을 해야 합니다. 건축물대장을 보면 용도는 주택으로 되어 있고 소유자가 박상율씨로 되어 있습니다. 2013년 3월 15일에 소유권을 취득하였습니다. 별도의 불법건축물 기재사항은 없습니다. 건축물의 불법건축 여부는 반드시 입찰 전 관할 시군구청 건축과에 문의를 하거나 건축물대장을 최신일로 조회해 봐야 합니다.
말소기준권리 등 권리분석
본 경매물건의 소유자는 박상율 개인으로 2010년 11월 16일 매매를 원인으로 소육권을 취득하였고 당시 거래금액은 79,500,000원입니다. 말소기준권리는 2015년 4월 7일 설정된 동김해새마을금고의 근저당권입니다. 선순위 임대차에 문제가 없다면 권리분석에 특이사항이 없는 건입니다. 2023년 5월 8일 자 현황조사서를 보면 전입세대 열람결과 소유자의 가족이 전입하고 있어서 크게 문제 될 것이 없을 것으로 보입니다. 2024년 5월 2일 작성된 매각물건명세서를 보더라도 소멸되지 아니하는 권리와 지상권 내용에 기재사항이 없습니다. 조사된 임차내역도 없는 상황이라 안전한 경매물건이 되겠습니다. 시세를 잘 파악하고 입찰에 참여하면 되는 물건입니다. 말소기준권리자인 동김해새마을금고의 권리금액이 78,000,000원이라 경매 취소 가능성은 낮아 보입니다. 이후 한국캐피탈이 채권금액 44,000,000원의 근저당이 설정되어 있습니다. 동김해새마을금고는 2015년 4월 7일 근저당을 설정했음에도 불구하고 2023년 5월 1일 부동산 임의경매도 신청을 한 것입니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치해 있습니다. 빌라 밀집 주거지역에 자리를 잡고 있으며 도보 8분에 김해삼성초등학교, 삼정중학교가 있고 도보 4분 거리에 김해고등학교가 위치해 있습니다. 학군 접근성이 매우 뛰어나다고 할 수 있습니다. 부산김해 경전철 인제대역이 도보 5분으로 접근 가능하고 1~2분 이내 버스정류장도 있어서 교통 편리성도 높아보입니다. 김해 용두지구 도시개발 사업 도시개발구역으로 지정이 된 곳이라 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다. 인근에 25년 이상된 빌라매물이 있는데 건물전용기준 평방미터당 1,325,088원~1,690,476입니다. 중간값을 적용해보면 1,507,782원인데 본 경매물건에 대입을 해보면 112,013,125원의 매매시세가 추정됩니다. 감정평가 금액이 현재 시세로 파악될 수 있겠습니다. 원가계산을 해보면 감정가액 116,000,000원 x 70% = 81,200,000원 + 취득세등 893,200원 + 명도비용 1,000,000원 + 수리비 12,000,000원 = 95,093,200원 vs 시세 112,013,125원이 나옵니다.
수리비 크기에 따라 다르겠지만 약 17,000,000원의 시세차익이 예상됩니다. 빌라 등 경공매의 경우에는 가급적 70%선에서 낙찰을 받으면 성공하는 것이고 전문가들은 10%~20% 할인된 가격으로 낙찰을 받을 경우 성공한 부동산 투자라고 얘기하고 있습니다.