사건번호 2023타경76434 아파트 경매물건은 광주광역시 북구 운암동 1101-1, 105동 1502호에 있는 나산아파트입니다. 광주지방법원 경매10계에서 진행되었던 부동산 임의경매 물건입니다. 매각기일이 2024.6.28. 이었으며, 2024.7.5. 매각허가결정이 있었고, 2024.8.5. 대금지급기한에 맞춰서 납부가 완료되었습니다. 최초감정평가금액이 341,000,000원이었으며 낙찰은 최초감정평가금액의 70%에 해당되는 239,000,000원에 최종 낙찰되었습니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악 소결 순으로 포스팅합니다.
경매물건의 개요
사건번호 2023타경76434 경매물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치해 있는 아파트 물건입니다. 토지면적은 57.15㎡(17.29평)이고 건물면적은 136.36㎡(41.25평)입니다. 대형평수에 들어가는 물건입니다. 총 동수가 7개동, 478세대로 구성되어 있고, 총주차대수는 616대입니다. 60평방미터 이하의 세대가 119세대, 85평방미터의 세대가 221세대로, 105평방미터의 세대가 32세대, 125평방미터 초과세대가 106세대로 다양한 평수의 아파트가 공존하고 있습니다. 착공일자가 1996년 6월이고 사용승인일자는 2000.4.20. 입니다. 24년 전에 준공된 아파트입니다. 시공사와 시행사가 신영건설로 동일합니다. 감정평가금액은 341,000,000원이며, 기준시점은 2023.9.27.입니다. 토지평가금액은 136,400,000원이고, 건물평가금액은 204,600,000원입니다. 지하 1층과 지상 20층의 아파트 경매물건입니다. 낙찰금액은 감정평가금액의 70%인 239,000,000원에 낙찰되었습니다. 최저가 238,700,000원의 10%인 23,870,000원을 수표 1장으로 미리 준비하여 경매에 참여하면 됩니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2023타경76434 경매물건의 소유자는 홍용*으로 2011.7.1.에 매매을 원인으로 소유권을 취득하였습니다. 당시 거래가액이 부동산등기부등본에 213,000,000원으로 나와있습니다. 소유권이전 갑구의 소유자 정보를 보면 거주지가 본 경매물건의 주소지와 동일합니다. 건축물대장상의 소유자의 주소도 본 경매물건의 주소지와 일치합니다. 소유자가 거주하고 있다는 것을 추측해볼 수 있습니다. 말소기준권리는 2021.3.25. 에 설정된 대구신라신용협동조합의 근저당권입니다. 권리금액이 259,200,000원이기 때문에 경매 취소 가능성은 매우 낮아보입니다. 선순위 임차인이 있는지와 시세분석만 잘 하여 경매에 참여하면 되는 물건입니다. 임차인 현황을 보면 조사된 임차내역이 없다고 나와 있습니다. 또한 매각물건명세서 상에 효력이 소멸되지 않는 것 그리고 지상권의 개요에 특이사항이 없습니다. 인수되는 별도의 말소기준권리 외에 사항들이 없기 때문에 권리분석 상 안전한 물건입니다. 소유자가 점유하면서 실거주를 하고 있는데도 2024.5.7. 현재 확인결과 2024.3월까지 미납관리비가 1,800,000원이 있습니다. 아마도 소유자가 금전적으로 많이 부족한 현실인 것으로 추측해 볼 수 있습니다.
경매물건 시세분석
사건번호 2023타경76434 경매물건은 광주광역시 북구 운암동 1101-1에 위치한 나산아파트 105동 1502호입니다. 나름 층수로는 로얄층에 속한다고 볼 수 있겠습니다. 입지를 보면 경양초등학교가 470미터, 광주 운암초등학교가 394미터, 운암중학교가 382미터에 위치해 있어 도보권으로 학군이용이 가능한 입지입니다. 호남고속도로 동림IC가 초 근접 지역이고 북문대로가 상가단지 건물을 사이에 두고 근접하여 버스 및 차량 이용도 용이한 편이라고 보여집니다. 영상강 둔치를 기반으로 조성된 공원이 근접해 있습니다. 근접 학교 뿐만아니라 서영대학교 광주캠퍼스, 금호미용예술학교, 광주체육고등학교, 한국폴리텍5대학 광주1 캠퍼스 등이 위치하는 등 학교, 학원이 밀집된 지역입니다. 국토교통부 실거래가를 살펴보면 본 경매물건보다 평형대가 낮은 99.58평방미터 4층 아파트가 2024.7.15.에 295,000,000원에 거래된 적이 있고, 2024.6.29.에는 84.99평방미터, 2층짜리 물건이 260,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 두 거래사례보다 평형이 넓은 본 경매물건의 낙찰금액이 239,000,000원이므로 매우 좋은 금액으로 낙찰된 것으로 보입니다. 2024.9.12. 현재 네이버부동산을 검색해 보면 본 경매물건이 있는 나산아파트의 경우 매매건만 23개가 올라와 있습니다. 거주 만족도가 매우 높다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 본 경매물건과 동일 평수의 아파트가 360,000,000원에 매물로 나온것을 확인할 수 있습니다. 현재 매매가의 120,000,000원이나 저렴하게 낙찰받았습니다. 아파트의 서쪽에는 운암산이 있어 자연환경의 좋은 영향도 있을 것으로 판단이 됩니다.
소결
본경매물건이 낙찰된 시점이 2024.6.28. 이었습니다. 최초 감정금액이 당시 동일평형의 거래사례가 없어 예측하기는 어렵겠으나 우리가 본 경매물건에서 얻어가야 할 사항은 자가용이든 지하철 이용이든 교통 편리성이 아파트 가격에 큰 영향을 미친다는 것, 학군도 더불어 아파트 가격 형성에 영향을 준다는 것입니다. 게다가 본 경매물건 주변에는 광주공업단지 와 국가산업단지가 근접해 있어 직주근접 효율성이 매우 높다는 점입니다. 정리하면, 교통, 학군, 직주근접 이렇게 3가지 요소를 부동산 임장, 매매시 꼭 체크해야할 사항들입니다.