2024.10.10. 경기도 의정부 지방법원 경매 3계에서 매각진행하여 낙찰된 호원동에 위치한 다세대주택 물건을 살펴보고자 합니다. 의정부시 호원동은 서울에서 도봉산을 지나 의정부로 진입하는 관문 지역으로 1호선 전철을 기중으로 왼쪽에는 도봉산, 오른쪽에는 중랑천과 수락산을 끼고 있는 지역입니다. 본 경매물건의 개요, 권리분석, 시세등을 알아보겠습니다.
경매물건의 개요
본 물건은 경기도 의정부시 호원동 226-2번지에 소재한 이안팰리스라는 건물로 다세대주택 및 오피스텔로 구성된 지상 9층짜리 건물입니다. 당 경매물건의 경우 101동 2층 202호로 건물의 용도는 다세대입니다. 경매물건의 최초 감정평가금액은 227,000,000원이며 1회 유찰되어 30% 저감 된 158,900,000원으로 매각이 진행되었던 물건입니다. 토지면적은 25.92㎡(7.84평), 건물면적은 54.53 ㎡(16.5평)입니다. 2024.10.17. 총 10명이 입찰에 참가하여 최초 감정평가금액의 81%에 달하는 183,050,000원에 낙찰되었습니다. 본건물의 착공일자는 2017.9.28.이고 사용승인 일자는 2018.7.12.로 준 신축급에 속하는 물건입니다. 감정평사상 평가 작성기준일은 2023.11.20.으로 매각결정일과 상당한 시차가 있으므로 반드시 시세를 최우선적으로 파악해야 합니다. 본 경매물건은 방 3개, 욕실 2개와 주방, 거실로 구성된 주택이라 주거 만족도는 양호할 것으로 판단됩니다. 13인승 승강기가 구비되어 있습니다.
경매물건 권리분석
부동산을 매매하거나 경매, 공매에 참여할 때 권리분석의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지가 않는 것입니다. 그만큼 소중한 내 재산을 지키기 위해 매우 중요한 부분입니다. 권리분석은 반드시 부동산등기부등본을 꼼꼼히 보는 습관에서부터 시작됩니다. 본 경매물건은 2018.7.6. 매매를 원인으로 현 소유자인 이**님으로 되어 있습니다. 소유자의 주소지가 경기도 의정부시 체육로로 본 경매물건과 주소지가 다릅니다. 채무자겸 소유자가 거주하고 있지 않아 명도문제를 감안하고 입찰에 참여해야 합니다. 건물등기부등본상 말소기준권리는 2022.10.12. 설정된 압류입니다. 의정부시에서 압류가 되어있고 2023.3.23. 임차권이 설정되어 있는데 전입일자가 2019.10.4.이고 확정일자가 2019.9.9.입니다. 아마도 계약서를 작성, 체결한 날 계약서를 근거로 하여 확정일자를 먼저 받아놓은 것으로 해석됩니다. 주택임차권의 권리설정금액이 224,000,000원이므로 본 경매가 취소될 가능성은 낮아 보입니다. 이외 의정부시 압류로 지방세 체납, 국세체납 금액이 있는 만큼 각 세금과 관련된 성립일자와 말소기준권리, 임차권 설정 날짜를 비교해야 합니다.
본 경매물건의 경우에는 선순위 임차인이 있더라도 임차권자의 권리를 주택도시보증공사가 승계를 한 후 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인(낙찰자)에 대한 잔존 임차 보증금의 반환 청구를 포기한다는 동의서가 제출되었다면 입찰에 참가를 해도 권리상 추가적인 임차보증금을 떠안을 수 있는 위험이 없는 물건인 것입니다. 따라서 매각물건명세서 상의 아래 문구를 반드시 확인해야 합니다.
무엇보다 본 경매물건은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자로 등록된 민간임대주택이므로 본 사항에 대한 말소 가능 여부 또는 임대주택조건 승계 시 매수자에게 부여되는 유불리 사항을 반드시 사전에 확인하고 입찰해야 합니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 1호선 망월사역, 7호선 장암역이 1km 반경 이내에 위치하고 있어 도보권으로 지하철을 이용할 수 있는 위치입니다. 또한 신한대학교 의정부캠퍼스가 500미터, 호암초등학교가 100미터, 호원고등학교가 200여 미터 이내에 위치하고 있기 때문에 학군으로서도 매우 우수한 입지라고 할 수 있습니다. 수도권 제1순환고속화 도로로 진입할 수 있는 호원 IC가 인접해 있으며 도봉산 등산로를 도보로 이용하거나 중랑천변을 도보로 접근하여 이용할 수 있어 주거 등의 쾌적성이 양호한 입지입니다. 2024.11.20. 자 네이버부동산을 보면 현 물건 중층이 165,000,000원에 매물이 있습니다.
최초감정가액이 227,000,000원의 평가 시점이 1년이 지났지만 현재 호가와 큰 갭이 있다고 생각됩니다. 본 물건은 다세대주택과 오피스텔이 혼용되어 있는 건물이라 오피스텔 폭락의 영향을 받은 게 아닌가 생각해 볼 수 있겠습니다.