경기도 안양시 호계동에 위치한 에스케이브이원센터 지식산업센터 지하 물건이 경매 진행 중에 있습니다. 동일 경매사건번호에 물건이 2개입니다. 소유자가 동일할 것으로 판단되는데 경매물건의 개요와 권리분석, 시세분석까지 알아보겠습니다. 부동산 경매에 관심 있으신 분들은 포스팅 글 중에는 경매 실전에 도움 되는 글들이 있으니 참고 바랍니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 경기도 안양시 동안구 엘에스로 116번 길 25-32, 지하 1층 114호와 115호 두 개의 호수가 부동산강제경매로 나온 물건입니다. 물건번호(1)의 경우 토지면적이 64.48평방미터, 20.41평이고 건물면적은 246.87평방미터, 74.68평으로 최초 감정평가금액이 884,000,000원입니다. 현재는 51% 저감 된 452,608,000원이 최저가이고 매각기일은 2024.2.4.입니다. 강제경매는 집행권원이 반드시 필요합니다. 집행권원이라 함은 법원의 판결문이나 이와 유사한 공적인 문서를 말합니다. 부동산 임의경매의 경우에는 집행권원이 없더라도 담보물권자 예를 들어 은행의 저당권 등으로 담보 설정된 부동산을 경매에 부치는 것을 말합니다. 2022타경 1863 경매사건과 중복하여 진행이 되는 건이므로 당 사건번호의 내용확인도 하셔야 합니다. 본 경매의 1회 차 경매는 2024.10.2. 에 처음 시작되었습니다. 관련사건은 서울중앙지방법원 2021 가소 1999004 이행권고결정 사건과도 관련이 있습니다. 대법원 홈페이지 나의 사건검색에 들어가서 보시면 됩니다. 본 경매사건 접수일이 2022.9.13.인데 거의 2년이 지나 경매사건에 기일이 잡힌 것입니다. 사연도 많고 관련된 사건들도 많지만 우리가 경매를 함에 있어서 이런 것들은 참고용으로 알고만 계시고 본 블로그에 소개된 경매 관련 글들의 내용만 뽑아서 경매입찰에 임하면 됩니다. 본 경매물건은 안양시 동안구 호계동 555-423번지에 위치해 있으며 대지면적은 2641평, 건축면적은 1584평입니다. 연면적이 19322평으로 2만 평에 가까운 대형 지식산업센터에 해당됩니다. 지상 10층, 지하 3층으로 되어 있고 착공일자는 2016.10.27., 사용승인일자는 2018.10.26.입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 246.87평방미터, 기계전기실로 4.22평방미터, 주차장용도로 185.52평방미터, 계단실 복도, 화장실, 관리사무실 등으로 56.96평방미터로 기재되어 있습니다. 246.7평입니다. 전유율이 50%가 되는 물건입니다.
권리분석
본 경매물건의 소유자는 주식회사 법인입니다. 2018.3.6. 자 매매를 원인으로 취득하였고 당시 거래금액은 745,955,500원입니다. 최초 감정평가금액 884,000,000원의 평가시점이 2022.10.5.입니다. 아마도 동안구 호계동 지역의 지가 상승분이 반영된 것으로 보입니다. 본 사건의 말소기준 권리는 2019.1.4. 우리은행의 근저당권입니다. 근저당의 권리금액이 1,272,000,000원으로 본 경매의 취하 가능성은 매우 낮아 보입니다. 이후 (주)중앙오션에서 근저당 5억 원을 설정하려고 개인의 가압류가 이어져 설정되어 있습니다. 2022.9.20. 자 현황조사서를 살펴보면 채무자가 점유를 하고 있었습니다. 현황조사기간과 현재 매각기일 사이 약 2여 년의 시간이 흘렀으므로 직접 현장 임장은 필수입니다. 현황조사서 부동산의 현황을 살펴보면 본 건물의 내부는 복층구조로 되어 있고 1층에는 생산시설이 있는 것으로 보이며 2층은 사무실이 있다고 되어 있습니다. 지식산업센터 호실 내의 복층 공사 및 발코니 확장은 원칙적으로 불법개조에 해당됩니다. 관할 지자체 적발 시 위반건축물로 등재되어 원상복구 때까지 과태료를 내야 하니 이점 관할 구청 건축과에 문의 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다. 또한 본 물건 내부에는 주식회사 중앙오션이란 회사가 설치한 설비가 있다고 주장하면서 근저당권을 주장하고 있으나 이 부분이 제외되고 감정평가 되었습니다. 이 설비 부분이 건물에서 쉽게 떼어낼 수 있는 것인지도 확인해야 합니다. 건물에 하자가 있으니 관리사무실에 가서 꼼꼼히 문의하고 살펴봐야 합니다. 매각물건명세서의 작성일자는 2024.9.6.이고 최선순위설정 권리는 2019.1.4. 근저당이며 배당요구종기일은 2022.11.28. 입니다. 임대점유관계는 채무자이므로 시세만 잘 분석해서 들어가면 되는 물건입니다.
시세분석
본 경매물건의 최초 감정평가 금액은 884,000,000원이고 현재 51% 저감 된 금액인 452,608,000원에 최저가가 형성되어 있습니다. 해당 경매물건의 임차인은 주식회사 비바이오이며 등기부등본상 2019.3.26. 에 본점이전으로 나와있습니다. 임대보증금 20,000,000원에 월차임을 7,000,000원으로 설정하고 있습니다. 본 건물은 전유면적 246.87평방미터입니다. 2025.1.8. 현재 안양 에스케이브이원 건물에는 총 47개의 매매 및 월세 물건이 나와있습니다. 지하 1층의 경우 총면적 224평방미터, 전유면적 112평방미터 지하 1층 물건이 보증금 15,000,000원에 월세 1,200,000원에 나와 있습니다. 매매물건은 총면적 682평방미터의 물건이 1,420,000,000원에 나와 있습니다. 평당 688만 원에 매물이 나와 있습니다. 또 다른 지하 1층에 총면적 227평방미터가 330,000,000원에 매물로 나와 있는데 평단 481만 원에 형성되어 있습니다. 매매금액이 천차만별입니다. 112평방미터짜리 매물의 경우 보증금 15,000,000원 + 월세 1,200,000원 x12개월 = 29,400,000원입니다. 이를 평방미터로 나누면 평방미터당 262,500원입니다. 평으로 환산하면 769,31원이네요. 본 경매물건의 매매가는 최저가 대비해서 계산하면 평당 매매가 160만 원이 계산됩니다. 여러 권리관계와 내부 설비, 위반건축물 여부를 감안하더라도 반값이하로 취득할 수 있으므로 지식산업센터 경매물건에 관심 있으신 분들은 적극 검토해도 좋을 듯합니다. 다만 앞서 언급한 바와 같이 직접 현장을 임장 해서 관리사무소에 가서 미납관리비와 시설하자 유무를 반드시 알아보시고 부동산에 들러 거래 현황, 공실 현황등을 체크해야 합니다. 본 경매물건 주변에 다른 지식산업센터들도 있으니 공실 등을 파악하기 위해 현장답사 후 입찰에 참여하시길 바랍니다. 부동산 경매투자에 도움 되셨으면 합니다.