본 경매물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 주공아파트 부동산 임의경매 물건입니다. 최초 감정평가액은 268,000,000원으로 1회 유찰되어 최저가 187,600,000원에 매각기일이 2024.10.31. 자에 최초 감정평가금액의 89%인 238,506,800원에 낙찰되었습니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악 및 소결 순으로 알아보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 경기도 안산시 상록구 월피동 44 6번지에 위치한 주공아파트입니다. 토지면적은 33.45㎡(10.12평)이고, 건물면적은 48.77 ㎡(15.06평)입니다. 동수는 총 8개 동이며 세대수는 총 870세대입니다. 시공사, 시행사가 주공아파트이기 때문에 LH공사입니다. 복도식 아파트로 사용승인일자가 1994년 6월 20일입니다. 지금으로부터 약 30년이 된 오래된 아파트입니다. 총 주차대수는 394대로 주차 여건이 매우 열악할 것으로 보입니다. 870세대 전부가 60 ㎡ 이하세대로 구성되어 있는 아파트입니다. 감정평가 기준일이 2024년 5월이며 토지건물 총 268,000,000원이고 이중 토지 배분액은 160,800,000원, 건물 배분액은 107,200,000원입니다. 지하층을 포함하여 지상 15층 중 14층에 위치하고 있습니다. 2024년 9월 19일 1회 유찰되어 30%가 저감 되었고 2회 차 매각일에 최저가가 187,600,000원입니다. 여기에 10% 금액인 18,760,000원을 수표 한 장으로 미리 준비하시면 됩니다.
말소기준권리 등 권리분석
경매, 공매물건을 분석하는데 있어 권리분석은 빼놓을 수가 없고 매우 중요한 검토 과정입니다. 건물의 소유자는 전*일님으로서 2011.9.2. 매매를 원인으로 소유권이 변동되었습니다. 2024.9.4. 자 부동산 등기부등본을 확인해 보면 채무자의 주소가 본 경매물건의 주소와 동일합니다. 임대차 명도에 있어서 문제가 없어 보입니다. 나중에 매각물건명세서를 확인해 보면 됩니다. 말소기준 권리는 2015.6.11. 에 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정권리들이 모두 금융기관에서 설정을 하였기 때문에 시세분석만 잘하고 입찰에 참여하면 되는 물건입니다. 하나은행 채권금액이 106,100,000원이 이후 오케이저축은행 권리금액을 감안하였을 때 본 경매의 취소가능성, 즉 채무자가 빚을 상환하고 경매를 취하하는 것이 거의 불가능해 보입니다. 아파트의 경우에는 반드시 미납 관리비가 있는 지를 살펴봐야 하고 미납관리비는 공용 부분에 대해서만 부담하면 됩니다. 꼭 알고 계셔야 합니다. 본 경매물건의 경우 2024.7월까지 2,200,000원의 관리비 미납이 확인되었습니다. 입찰가액을 산정할 때 꼭 미납관리비 부분을 감안하여 산정해야 합니다. 매각물건명세서를 보시면 조사된 임차내역이 없다고 기재되어 있습니다. 매각물건 명세서는 매각기일 7일 전에 대법원경매홈페이지에서 확인 가능합니다. 반드시 확인해야 하는 서류입니다. 앞서 말한 바와 같이 채무자의 주소지와 본 경매의 주소지가 동일합니다. 전입세대열람확인서를 보면 채무자와 채무자의 동거인이 거주하는 것을 확인할 수 있습니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 경기도 안산시 상록구 월피동 446번지에 위치한 주공아파트입니다. 15층 중에 14층이고 대로변과 안산천을 바라보는 위치입니다. 지하철 4호선, 수인분당선이 지나가는 중앙역이 1.6km에 접근 가능하고 덕성초등학교, 성포중학교, 안산광덕초등학교가 모두 1km 반경 이내에 있어 교통과 학군이 우수한 지역입니다. 계획 신도시로 설계되었기 때문에 안산 도시관리계획 및 도시계획 시설 고시 등 개발 계획이 있는 곳이기도 합니다. 안산천이 바로 앞에 있어 산책이나 운동하기 좋고 월피공원 및 성포예술광장이 아파트 단지에 끼여있어 쾌적성과 상권 접근도 좋다고 할 수 있습니다. 광덕산, 노적봉 등 등산로도 확보되어 주거 만족도는 매우 높을 것으로 보입니다. 870여 세대가 있음에도 매매물건과 전세, 월세 물건이 귀한 상태입니다. 주거 만족도가 높다는 의미입니다. 본 경매물건 203동은 정남향 아파트입니다.
본 경매물건의 최초 감정가액은 268,000,000원이고 최종 낙찰금액은 238,506,800원입니다. 2024.11.12. 현재 네이버 부동산에 나와 있는 203동 7층 매물이 270,000,000원에 나와 있습니다. 전세는 170,000,000원으로 1억원 정도면 갭투자도 가능하겠습니다. 월세는 보증금 2000만 원에 월세 60만 원으로 형성되어 있습니다.
국토부 실거래가를 살펴보면 2024.10월에 6층이 250,000,000원, 10층이 248,000,000원, 2024.9월 268,000,000원에 거래되었습니다. 호가와 실거래가 차이가 있습니다. 낙찰금액 240,000,000원으로 보았을때 명도비, 인테리어비용을 감안하면 실거래가 대비 약 1천만 원 미만의 이익이 있을 것으로 보입니다. 아파트 입찰은 본인의 거주용도이거나 경매 경험을 한 바퀴 돌려본다는 생각으로 접근을 해야 합니다. 안산은 서해서 개통으로 교통 환경이 좋아지고 있습니다. 또한 인근 산업단지가 있어 직주근접이 가능한 지역입니다.
오늘은 경기도 안산 월피동에 있는 주공 2단지 아파트 경매물건을 살펴봤습니다. 법원 부동산경매 시 도움되시길 바랍니다.