경기도 군포시 부곡동에 지식산업센터 경매물건을 검토하고자 합니다. 지식산업센터 투자에 관심 있으신 분들이 보시면 분명히 도움이 되시는 글이라고 확신합니다. 군데군데 얻어가시고 실전투자 도움이 되실만한 정보가 있으니 꼼꼼히 읽으시고 투자에 실수 없으시길 바랍니다. 경매물건의 개요와 권리분석, 시세 등을 검토해 보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 안양지원 경매2계에서 진행하는 부동산임의 경매물건으로 아파트형 공장, 지식산업센터 물건입니다. 경기도 군포시 군포첨단산업 2로 7번 길에 있으며 지하 2층 201호 물건입니다. 지식산업센터 건물 명칭은 군포에이스더블유밸리지식산업센터입니다. 군포시 부곡동 1246번지입니다. 토지면적은 7.67평방미터, 2.32평이고 건물면적은 전유기준 23.74평방미터, 7.18평입니다. 최초 감정평가액은 67,000,000원이고 현재 51% 저감 된 34,304,000원에 경매가 진행 중입니다. 차기 입찰기일이 2025.1.14.입니다. 충분히 검토할 시간이 남아 있습니다. 본 지식산업센터 건물은 총 대지면적이 1864평에 건축면적이 1125평입니다. 건폐율 약 60.54%입니다. 건물 연면적은 11,588평으로 지식산업건물 치고는 소, 중형에 해당됩니다. 지식산업센터의 시너지 등 여러 가지 측면에서 볼 때 보통 연면적 20,000평 이상에 투자할 것을 권장합니다. 따라서 본 경매물건은 실제 현장 임장을 통해 건물 전체를 보고 해당 호수를 꼼꼼하게 분석해야 합니다. 본 건물의 착공일자는 2019.4.18.이고 사용승인 일자는 2021.7.28.입니다. 준 신축급에 해당하는 물건이 되겠습니다. 지상 13층에 지하 3층까지 구성된 건물입니다. 지식산업센터 용도가 1층부터 13층까지 위치해 있고 지하 1층부터 3층까지 일부 지식산업센터가 분포하고 있습니다. 건축물대장상의 용도가 공장(지식산업센터)으로 되어 있습니다. 건축물대장상 용도 확인은 필수입니다. 간혹 지식산업센터, 공장의 용도인 줄 알고 매매를 했으나 정작 용도가 '근린생활시설'이나 '기숙사'로 되어 있는 경우가 있으니 건축물대장상의 용도를 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장은 정부 24에서 무료로 발급받을 수 있기 때문에 최종 낙찰 전에 한번 더 열람을 해야 합니다. 다세대 주택이나 빌라의 경우 위반건축물 등의 기재사항이 변동내역에 추가로 기재가 될 수 있기 때문입니다. 면적은 살펴보면 전유 부분 23.74평방미터, 지하주차장 11.42평방미터, 기계 및 전기실이 0.79평방미터, 공용면적이 11.46평방미터입니다. 공용면적이 총 23.67평방미터로 전유비율이 50%가 조금 넘습니다. 총 분양, 공급면적이 47.41평방미터입니다. 평수로는 14.3평이 되겠습니다.
권리분석
본 경매물건의 소유주는 개인 1인이며, 2021.12.15.에 소유권이 이전되었습니다. 등기부등본상에 소유권의 대지권비율이 별도로 표시가 되어 있습니다. 대지권비율이 6151.7분의 7.67로 기재되어있기 때문에 별도등기나, 대지권미등기와는 상관이 없는 물건입니다. 현재 소유자 개인 1인이 2019.7.16. 매매를 원인으로 소유권이 이전되었으나 등기 접수는 2021.12.15. 에 진행이 되었습니다. 소유자 1인이 등기접수일인 2021.12.15. 에 등기를 하면서 중소기업은행에 대출을 받고 저당권을 설정하였습니다. 말소기준 권리가 중소기업은행에서 설정한 근저당권이며 설정일자는 2021.12.15.입니다. 이 날짜를 기억하셔야 하고 이 날짜 이후에 설정된 말소기준권리들은 모두 소멸하게 됩니다. 말소기준 권리는 저당/근저당, 압류/가압류, 경매개시결정등기, 배당요구를 한 전세권이 있습니다. 기업은행의 권리금액이 62,400,000원입니다. 경매물건의 감정가액이 67,000,000원임을 감안하여 볼 때 본 경매사건이 취하될 가능성은 낮아 보입니다. 경매물건의 최초 감정금액과 말소기준권리에서 설정돼 금액에 차이가 없을수록 경매사건 취하 가능성이 낮은 것입니다. 그만큼 채무자가 부채를 상환하기 버거운 경우가 되겠습니다. 현황조사서를 보면 폐문부재라고 하면서 전입세대확인서 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않는다고 기재되어 있습니다. 부동산 경매 시 현황조사서는 매각물건명세서만큼 중요한 문서입니다. 반드시 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들이셔야 합니다. 임대차 관계가 없는 물건이므로 낙찰금액 이외에 떠안아야 할 금액이 없는 물건입니다. 따라서 시세분석을 잘하고 입찰서에 실수하지 않고 진행하면 되는 물건입니다. 토지이음에 들어가서 본 물건의 토지이용계획확인원을 살펴보면 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의거한 일반산업단지로 확인이 됩니다. 지식산업센터는 입주 업종이 제한되어 있고 산업단지 안에 있는 기업들은 주기적으로 현장실사를 받게 됩니다. 따라서 입주 해당 업종이 입주해야 하기 때문에 임대사업 목적으로 하실 분들은 현장 실사 및 지자체, 산업단지 공단등을 방문하여 현지 관리 상황을 파악하는 것이 중요합니다. 지식산업센터 투자 시 매우 중요한 포인트입니다. 잘 기억하셨다가 실천에 옮기시길 바랍니다.
시세분석
본 경매물건의 최초 감정평가 금액은 67,000,000원입니다. 당초 공급면적이 14.3평이라고 할때 평당 4,685,314원에 공급되었습니다. 건축비 등을 감안하여 볼 때 적당한 금액으로 산정되었다고 볼 수 있습니다. 위치상으로는 일반산업단지에 속해 있고 대기업, 중견기업들이 입주해 있습니다. 지하철 1호선 의왕역이 947미터, 4호선 대야미역이 약 2킬로미터 반경에 있습니다. 지식산업센터의 경우 주차조건이 열악한 편이기 때문에 직원을 구해야 하는 회사인 경우에는 지하철역이 가까워야 투자 메리트가 있다는 점 반드시 유념하시길 바랍니다. 군포시의 최근 경매사례가 없지만 평균 유찰 횟수는 2.5회가량이 됩니다. 2025.1.5. 현재 본 경매물건의 지식산업센터에 매매, 월세 포함 총 70건의 매물이 네이버부동산에 올라와 있습니다. 지하 물건은 이중 단 1건만 올라와 있어 지식산업센터 지하물건이 희소가치 있음을 엿볼 수가 있습니다. 지하 1층 건물 공급면적 92평방미터, 전유면적 45평방미터 물건이 월세로 보증금 3천만 원에 월세 250만 원에 나와 있습니다. 지상 5층 매매물건이 평당 437만 원, 637만 원 등 다양하게 나와 있습니다. 현재 유찰된 금액이 34,304,000원인데 본 경매물건의 공급면적이 14.34평을 나누면 평당 239만 원에 해당됩니다. 메리트 있는 금액입니다.
지금까지 경기도 군포시 부곡동에 있는 부동산 임의경매 물건을 살펴봤습니다. 투자에 도움되시길 바랍니다.