사건번호 2023타경40784 아파트 경매물건은 전라북도 전주시 완산구 효자동 3가 1528-1. 1305호 서부신시가지 골든시티 아파트입니다. 전주지방법원 경매 7계에서 진행했던 물건으로 부동산 임의경매 건입니다. 매각기일이 2024.6.10.이었고 2024.6.17. 매각허가결정 기일이었습니다. 대금지급기한이 2024.7.26. 납부가 완료되었습니다. 최초 감정가액이 161,000,000원이었고 73% 가격인 117,077,000원에 낙찰되었습니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악, 소결 순서로 포스팅해 보겠습니다.
경매물건의 개요
사건번호 2023타경40784 경매물건은 전라북도 전주시 완산구 효자동에 위치해 있는 아파트 물건입니다. 토지면적은 9.98 ㎡(3.02평)이고 건물면적은 50 ㎡(15,12평)입니다. 지하 1층과 지하 2층이 주차장등으로 쓰이고 있고 지상 1층부터 14층까지 있는 도시형 생활주택입니다. 경매지에는 아파트로 나와 있지만 건물의 주용도는 도시형 생활주택이라는 점, 유념해야 합니다. 건물의 사용승인시점이 2014.2.14.로 약 10년이 조금 지난 건물이 되겠습니다. 건축물대장상 불법건축물 등 위법사항이 없는 물건입니다. 최초 감정가액이 161,000,000원이었고 1회 유찰 후 감정가액 대비 73%인 117,077,000원에 낙찰되었습니다. 입찰보증금 10%인 11,270,000원을 수표 1장으로 미리 준비하면 됩니다. 용도가 도시생활주택이라는 점과 해당 토지의 토지이용상 중심상업지역에 속해있습니다. 풀옵션을 되어 있는지 여부는 확인해 봐야겠지만 도시생활주택의 특성상 기본적인 가전제품 등은 구비가 되어 있을 것이라 보입니다.
도시형 생활주택의 정의
도시생활주택의 관련 법령은 주택법제2조, 주택법시행령 제3조에 근거를 두고 있습니다. 300세 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 건설하는 원룸, 단지형 연립, 단지형 다세대 주택을 말합니다. 여기서 말하는 국민주택규모는 수도권의 경우 85 ㎡이하, 이외 지방 읍, 면 지역의 경우는 100 ㎡이하로 차이가 있습니다. 원룸형 주택이란 주거전용면적이 50 ㎡이하 이면서 욕실, 부엌을 설치해야 합니다. 단지형 연립주택은 원룸이 아닌 경우로 층수를 5층까지만 건축할 수 있습니다. 단지형 다세대주택은 원룸이 아닌 다세대 주택으로 5층까지 건축할 수 있습니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2023타경40784 경매물건의 소유자는 황규순 개인으로 2016.8.12에 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2019.2.22. 김제수산업협동조합에서 설정한 근저당권입니다. 선순위 임차인과 시세 파악을 잘해서 입찰하면 되는 물건입니다. 김제수산업협동조합에서의 채권청국금액이 130,000,000원이고 물건 감정가를 감안해서 보았을 때 경매 취소가능성은 낮아 보입니다. 임차인은 이**씨로 전입일자가 2020.3.3.로 대항력이 없습니다. 다만 소액임차인에 해당이 되므로 소정의 보증금은 보전할 수가 있겠습니다. 소액 임차인 여부확인은 나중에 명도를 할 때 참고 사항이 될 수 있기 때문에 확인해 두는 것이 좋습니다. 시세 분석만 잘하고 들어가면 되는 물건입니다. 임차인현황상 현재 15,000,000원의 보증금에 월세 600,000에 살고 있는 것을 알 수 있습니다. 네이버 부동산 등 시세를 파악할 때 참고 정보입니다. 매각물건명세상 주거임차인이 권리신고 즉 배당요구신고일자가 2024. 2.13.입니다. 소액임차인이라 다행이지 전입일자가 말소기준권리보다 후순위이면 의미 없는 권리신고입니다. 특이사항이 기재되어 있지 않습니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 전라북도 전주시 완산구 효자동 3가 1528-1에 위치하고 있습니다. 서천주학교, 전주한들초등학교, 전주홍산초등학교가 1km 반경이내에 있어서 도보로 충분히 접근 가능합니다. 효자5동 주민센터, 중화산2동 주민센터 등 행정기관도 가까이 있어 이용가 좋습니다. 전북도청이 인근에 있고 전북지방경찰청 등 행정기관이 있어 본 경매물건의 수요도 양호할 것으로 보이고 롯데마트, 세이백화점 등 상권이용도 양호한 상태입니다. 국토부실거래가를 조회해 보면 2024.1.10. 동일 평수, 11층이 127,000,000원에 매각 된 사례가 있고 2023.12.4.에는 14층이 140,000,000원에 거래가 되었습니다. 2024.9.1. 현재 네이버부동산에는 동일 평수가 150,000,000원에서 160,000,000원을 상단으로 물건이 나와 있습니다. 2024.8.7. 에는 급매물 거래로 보이는 거래가 있었습니다.
소결
본 경매물건은 도시형생활주택으로 그 특성에 맞게 가정집보다는 원룸이나, 투룸을 찾는 고객에게 월세 임대를 놓아야 하는 물건으로 보입니다. 물건이 있는 지역은 전북도청이 있어 공무원, 대관 관련 업종 수요를 기대해 볼 수 있고 초등학교 근접성이 우수하기 때문에 신혼부부를 타깃으로 해도 될 것 같습니다. 중심상업지역에 위치해 있기 때문에 상권이 활발한 지역입니다. 117,077,000원의 낙찰금액이라면 대체적으로 만족스러운 가격으로 낙찰을 받았습니다. 또한 도시생활주택의 경우 취득세 등이 1,1%로 저렴합니다.
오늘은 도시행생활주택 경매물건을 알아봤습니다. 시세 차익보다는 월세 수입 임대측면에서 바라보는 게 맞는 도시형생활주택입니다. 오피스텔이나 도시형새활주택의 경우에는 경공매를 활용해서 취득단계부터 싸게 사는 것이 관건입니다.