오늘은 2024.10.30. 에 낙찰된 수원지방법원 안신지원 경매 11계에서 진행했던 경기도 광명시 있는 아파트 경매물건을 가져왔습니다. 하안 주공아파트로 1000세대가 넘는 대단지 아파트입니다. 최초 감정평가액이 338,000,000원인데 감정가액을 상회하는 103%인 347,700,000원에 낙찰되었습니다. 경매물건의 개요와 권리분석 시세등을 알아보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 경기도 광명시 하안동 27번지 1104동 1층 1801호, 하안주공아파트 임의경매물건입니다. 토지면적은 30.62㎡(9.26평), 건물면적은 36.16㎡(10.94평)입니다. 경매사건 접수는 2024.2.26.에 접수되었고 최초 경매일에 낙찰되었습니다. 동수는 총 6개 동이며 세대수는 1080세대에 총 주차대수는 348대입니다. 1990년대에 지어진 아파트의 경우 주차면적이 협소합니다. 시공사는 대한주택공사, 시행사도 동일합니다. 40㎡ 이하 세대수가 360세대이고 60㎡ 이하 세대수가 720세대입니다. 사용승인일자가 1990.6.25.입니다. 34년이 된 아파트라 재건축가능성이 있습니다. 최초 감정평가금액은 338,000,000원이라고 언급했습니다. 평가기준일자가 2024.3.5.입니다. 경매하시는 분들이 반드시 알아야 할 것이 감정평가금액은 시세가 아니라는 점입니다. 매우 중요한 포인트입니다. 토지 평가액은 101,400,000원이고 건물 평가액은 236,600,000원입니다. 이용상태에 방, 주방, 화장실, 발코니 등으로 이용 중이라고 기재되어 있어 발코니 확장은 하지 않은 것으로 보입니다. 방 2개, 주방, 화장실 1개와 발코니로 되어 있는 아파트입니다.
경매물건 권리분석
부동산 경매와 공매에 있어서 권리분석은 매우 중요합니다. 건축물이 위법건축물인지, 양수도에 제한이 있는 지 등의 여부도 중요하지만 무엇보다 권리분석을 잘해야 내 재산을 소중히 지킬 수 있습니다. 2015.5.6. 신탁재산의 귀속을 원인으로 현재 채무자 김**님에게 소유권이 이전되었습니다. 본 경매물건의 말소기준권리는 2017.4.17. 현대캐피탈주식회사가 설정한 근저당권입니다. 권리금액이 169,200,000원이고 이후 대부업체, 서민금융진흥원 등의 권리상태를 보았을 때 본 경매사건의 취소 가능성은 매우 낮아 보입니다. 부동산등기부등본을 보면 소유자의 주소지가 본 경매물건의 주소지와 동일합니다. 법원에서 제공하는 현황조사서에도 전입세대확인서 및 주민등록표등본상 채무자 즉, 소유자가 세대주로 등재되어 있다고 되어 있습니다. 명도 시 선순위 임차인이 없는 점 낙찰자에게는 부담이 덜한 상황입니다. 아파트나 상가, 지식산업센터를 낙찰받을 때는 관리비와 공과금도 검토해야 합니다. 본 경매물건의 경우 미납관리비는 없습니다. 대부분 채무자 본인이 거주하는 경우에는 미납관리비가 없는 경우가 대부분이니 이점 관리사무소에 방문하여 알아보시면 됩니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 1호선 독산역이 622m, 가산디지털단지역 7호선이 1.6km에 위치하고 있습니다. 연서초등학교 121m, 하안남초등학교 447m, 하안중학교 256m에 있어 학군도 매우 우수한 지역입니다. 본 경매 물건이 위차한 하안주공아파트는 안양천변을 끼고 있고, 하안도서관 및 철망산 근린공원이 있어 거주 만족도가 매우 높은 지역입니다. 저도 서울에 거주할 때 이곳에 자주 와서 도서관도 이용하고 안양천 변도 산책하고 철망산에도 가끔 다녀오곤 하였습니다. 안양천을 건너면 바로 가산디지털단지가 있고 기아차 소하공장, 광명시에 위치한 지식산업센터들이 많기 때문에 직주근접이 매우 양호하고 여의도, 마곡지구로 접근하기에도 아주 좋은 위치입니다.
본 경매물건은 감정가액보다 높게 낙찰되었습니다. 23024.11.13. 현재 네이버부동산에 나온 하안주공아파트 매물현황은 아래와 같습니다.
본 경매물건은 1104동 1층 건물이고 현재 네이버부동산에 15층 매물이 390,000,000원에 나와 있습니다. 동 건물 3층 물건은 365,000,000원에 나와 있네요. 1층건물의 감정평가액이 338,000,000원인 것과 비교하면 고층과 1층의 가격차이가 많다고 보입니다. 올수리 되어 있는 6층 물건은 매매호가 400,000,000우너에 나와 있네요. 1104동 건물의 5층 내지 14층의 실거래 가액이 340,000,000에서 370,000,000원으로 확인이 되는데 1층 물건이라는 점을 감안하면 낙찰금액에 메리트는 없어 보입니다.
소결
본 경매물건의 개요, 권리분석, 낙찰금액 등을 알아봤습니다. 공매와 경매의 경우에는 시세보다 최소 10% 이상 싸게 사야 의미가 있습니다. 아파트의 경우 낙찰가율이 시세와 거의 맞먹는 경우가 많습니다. 경매 사이클을 한바퀴 돌려봤다거나 아니면 호재가 있어 2~3년 후 매매가가 현저히 상승하는 지역이 아니라면 기대수익은 낮아질 수밖에 없습니다.
부동산 경매 시 도움되었으면 좋겠습니다.