사건번호 2023타경18747 부동산임의경매 물건은 충청남도 보령시 동대동 1981번지, 109동 1101호가 주소지이며 동대동 이편한세상 보령 아파트입니다. 홍성지방법원 경매 5계에서 진행했던 물건으로 2회차 진행인 2024.7.2. 최초감정평가액의 70%에서 시작하여 결국 감정평가액의 97%에 이르는 278,210,000원에 낙찰되었습니다. 매각허가결정일은 2024.7.9.이고 대금지급기한은 2024.8.8.인데 이미 2024.7.29.에 잔대금이 완납되었습니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악, 소결 순서로 포스팅해 보겠습니다.
경매물건의 개요
사건번호 2023타경18747 경매물건은 충청남도 보령시 동대동 1981번지에 위치해 있습니다. 토지면적은 44.71㎡(13.52평)이고, 건물면적은 73.86㎡(22.34평)입니다. 총세대수 677세대에 총 주차대수는 824대입니다. 전 세대 84평방미터 이하의 평형으로 구성되어 있습니다. 시공사는 대림산업주식회사이고 시행사는 주식회사코람코자산신탁입니다. 착공일자는 2015.5.21.이고 사용승인일자가 2017.8.31.로 아파트의 컨디션은 양호할 것으로 판단이 됩니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 공동시설, 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 부대시설이 세대수에 비해 잘 갖춰져 있습니다. 지하 1층과 2층이 주차장으로 되어 있고 총 20층짜리 아파트입니다. 현재 소유자는 이향*씨로 최초 아파트 수분양자로부터 매매를 통해 2021.6.17.자로 소유권을 취득하였습니다. 당시 매매가는 266,000,000원입니다. 최초감정평가 금액은 288,000,000원이었고 낙찰은 97%에 해당하는 278,210,000원입니다. 감정평가서 작성일은 2023.9.11입니다. 토지가격 86,400,000원, 건물가격 201,600,000원으로 평가되었습니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2023타경 18747 경매물건의 소유자는 이향*씨로 81년생으로 2021.8.20. 매매를 원인으로 본 경매물건의 소유권을 취득하였습니다. 소유주 이향*씨의 건축물대장 및 건물등기부등본상의 주소가 부천시로 되어 있는 것으로 보아 본 경매물건지에 거주하지는 않는 것으로 판단이 됩니다. 등기부등본의 확인일자는 2024.5.14.이고 건축물대장 확인일자도 동일합니다. 경매지에 따르면 2024.5.16. 현재 3월 말까지의 미납관리비가 3,300,000원이 있습니다. 아파트, 오피스텔, 상가 등을 경매, 공매 입찰 시 미납관리비 확인은 기본입니다. 나중에 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 말소기준권리는 2021.8.20.에 설정된 보령시 새마을금고의 근저당권입니다. 권리금액은 204,000,000원으로 경매의 취소가능성은 낮은 물건입니다. 2023.9.13.자 현황조사서를 보면 전입세대확인결과 전입세대가 존재하지 않다고 기재되어 있으며 매각물건 명세서 상에서도 조사된 임차내역이 없다고 기재하면서, 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것과 지상권의 개요 부분에 특이사항이 없습니다. 시세만 잘 파악하고 참여하면 되는 경매물건이 되겠습니다.
경매물건 시세분석
사건번호 2023타경18747 경매물건의 경우 최초 감정평가금액이 288,000,000원이고 낙찰은 97%에 해당하는 278,210,000원입니다. 거의 감정평가액과 비슷한 금액으로 낙찰되었다고 볼 수 있습니다. 대명중학교가 1.4km에 위치해 있고 무엇보다 동대초등학교가 277m에 위치하고 있어 도보 통학이 가능하고 한내여자 중학교도 727m에 위치하고 있어 학군접근성이 매우 좋은 위치입니다. 보령머드축제로 유명한 대포항이 직경 10km에 위치하고 있어 보령 앞바다의 관광 혜택을 직접적으로 볼 수 있는 곳이기도 합니다. 국토부 실거래 가액을 살펴보면 본경매물건이 낙찰된 시기인 2024.7.10, 동일면적이 305,000,000원에 거래가 되었고 2024.6.7.에는 299,00,000원에 거래가 되어 낙찰금액이 약 10,000,000원가량 저렴하다고 볼 수 있겠습니다. 이런 경우에는 실거주자나 아니면 임차인, 소유자 특관자 등이 입찰에 참여하는 경우가 있습니다. 2024.9.11. 현재 네이버부동산에는 매매 물건만 21개가 나와 있습니다. 주거 만족도가 양호하다고 볼 수 있겠습니다. 본 경매물건인 109동의 매물은 보이지 않으나 본 경매물건과 동일 평수의 아파트가 고층, 저층 구분 없이 310,000,000원에 매매 물건이 나와 있습니다.
보령시의 경우 현재 인구가 94,350명으로 연도별로 지속적인 인구감소 현상을 보이는 지역입니다. 다만 보령시의 경우 입주량대비 수요량이 받치고 있는 지역이라 급격한 아파트가격 하락을 크게 영향이 없을 거라고 판단됩니다. 아파트의 경우 흐르는 물건이 아니고는 저렴하게 낙찰받기 어렵습니다. 이럴 때일수록 꼼꼼한 임장이나 시세 파악이 필요합니다.