사건번호 2023타경460 경매물건은 서울특별시 동대문구 제기동 1158-28, 2층 202호로써 부동산 강제경매로 나온 물건입니다. 토지건물 일괄매각 조건이며 최초 매각일자가 2024.3.5.이고 매각기일이 2024.5.14. 매각허가결정이 2024.5.21. 완료되었으며, 대금지급기한이 2024.6.21.이나 현재 기한 후 납부를 신청한 상태입니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악 및 소결로 포스팅해 보겠습니다.
경매물건의 개요
사건번호 2023타경460 경매물건은 서울특별시 동대문구 제기동 1158-28에 소재한 다세대 빌라입니다. 토지면적은 20.95㎡(6.34평)이고 건물면적은 50.57㎡(15.3평)입니다. 최초 감정가액은 365,000,000원이고 2회 유찰 후 최초 감정가대비 64%까지 저감된 물건이 2024.5.14에 감정가 대비 77%인 282,010,000원에 낙찰이 된 부동산강제경매 물건입니다.
이에 입찰보증금은 233,600,000원의 10%인 23,360,000원을 수표 1장으로 준비하면 됩니다. 건물은 지하1층, 지상 5층으로 되어있고 건물의 착공일자는 2014.5.14, 사용승인일자는 2014.12.29. 입니다. 건축물대장상 주용도를 살펴보면 지하 1층은 소매점, 지상 1층은 주차장과 소매점, 이외 2층부터 5층은 다세대주택으로 2층, 3층, 4층은 각 3세대가, 5층은 2세대로 구성되어 있습니다. 옥탑 1층의 경우 계단실로 되어 있습니다. 건축물대장상의 용도는 다세대주택으로 표기되어 있으며 소유자는 함**이고 2017.3.7.에 소유권을 취득하였고 소유자의 주소지와 동 경매물건의 주소지가 동일합니다. 임차인을 파악하는데 도움이 되는 정보이고 부동산 등기부 등본도 함께 확인하면 됩니다. 건축물의 불법건축물 여부를 확인하기 위해서는 입찰 전 반드시 관할 지자체의 건축과에 전화하여 문의하면 친절하게 가르쳐 줍니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2023타경460 경매물건의 소유자는 함** 개인으로 2015.1.9.에 소유권 보존등기를 원인으로 소유권을 취득하였습니다. 말소기준권리는 2019.9.11.에 서**개인이 설정한 근저당권입니다. 권리금액이 60,000,000원이기 때문에 경매 취소가능성도 있으나 이후 2020.3.4에 이**개인이 가압류를 설정하였고 이후에도 압류, 가압류가 여러 건 들어와 있는 상황이라 경매의 취소가능성은 낮아 보입니다. 임차인은 문**으로 보증금 235,000,000원에 전입일자가 2018.8.6.으로 설정되어 있기 때문에 2019.9.11. 개인이 설정해 놓은 근저당권보다 선순위에 있는 상황입니다. 2023.2.27.에 배당요구까지 하여 배당요구종기일인 202.5.22. 이내에 해서 배당에도 문제가 없다고 말씀드릴 수 있습니다. 임차인 문**은 2023.2.7. 본 경매를 신청한 당사자 이기도 합니다. 임차인 문**씨는 말소기준보다 선순위에 있고 배당요구까지 한 상황이라 낙찰금액에 대해 배당을 처리하고 임차보증금 235,000,000원까지 다 받아갈 수 있으면 문제가 없겠지만 그렇지 않을 경우 잔여 임차 보증금을 떠안아야 하는 인수조건이 수반되게 됩니다. 낙찰 금액보다 돈이 더 나갈 수 있다는 얘기입니다. 대법원 법원경매정보를 검색해 보니 배당종결 되었고 종국일자는 2024.7.25.로 나와 있습니다.
경매물건 시세분석
사건번호 2023타경460 경매물건은 서울특별시 동대문구 제기동에 위치해 있습니다. 1호선 제기동역이 213m에 있어 역세권이고 신설동역, 암암역 6호선이 1km 이내에 위치하여 교통편리성이 매우 양호한 입지에 있습니다. 서울용두초등학교 580m, 성일중학교 199m에 위치하여 학군 접근성도 매우 우수합니다. 고려대학교 서울캠퍼스가 약 1km에 있습니다. 인근지역 평균감정가 대비 기간별 평균 낙찰률을 살펴보면 약 80%, 76%, 78%로 약 78%의 낙찰률을 보이고 있습니다. 본 경매물건도 최초 감정가액 대비 77%로 낙찰되었습니다. 2024.9.3. 현재 동일평형 빌라가 네이버부동산에 410,000,000원에 매물로 나와 있습니다.
빌라의 경우는 2층이 로열층일 수 있기 때문에 건물의 컨디션에 따라 410,000,000원보다 조금 더 받을 수도 있겠습니다.
소결
경매지에 나와 있는 사진상으로는 현관문, 도어록, 외관 샷시등을 보았을 때 10여 년 된 건물 치고는 컨디션이 양호하다고 볼 수 있습니다. 1층의 대부분은 필로티구조로 되어 있어 주차공간도 확보가 됩니다.
낙찰금액 282,010,000원 + 추가인수금액 5,512,309원 = 287,522,309 + 취득세 등 2,620,211원 + 명도비용 등 500,000원 + 수리비용 3,000,000원 = 293,642,520원 vs 매매시세 410,000,000원
이익금액 약 116,357,480원으로 시세차익이 기대되는 물건입니다. 본 다세대 빌라는 제기동역에서 초 역세권에 위치해 있고 1호선 한 정거장 옆에 청량리역이 있어 지하철 1호선, 수인분당선, 경원선, 경춘선, 경의중앙선이 지나가고 향후 GTX B노선, C노선이 경유하게 되는 우리나라 몇 안 되는 교통 중심 배후지가 됩니다. 교통뿐만 아니라 학교, 학군 근접성도 우수하여 본 다세대 빌라 경매를 모델로 삼아 경매에 임하면 수익 확률이 높아질 거라 생각합니다. 선순위 임차인이 있었던 만큼 꼼꼼한 권리분석과 배당 예상을 충분히 검토해야 합니다.