사건번호 2023타경11905 인천시 아파트 경매물건은 인천시 남동구 논현동 757-1, 704동 1701호 물건입니다. 에코메트로 7블록 한화꿈에그린 아파트입니다. 인천지방법원 경매12계에서 진행되었던 물건으로 부동산임의경매 건입니다. 매각기일이 2024.8.19. 최초 감정평가금액에 70%인 361,900,000원 경매가 진행되어 최초감정평가액의 100%인 517,770,000원에 낙찰되었습니다. 매각허가결정일자는 2024.8.26.이고 아직 잔대금 납부가 되지 않았습니다. 본 경매물건의 개요와 권리분석, 시세파악, 소결 순서로 포스팅해보겠습니다.
경매물건의 개요
2023타경11905 경매물건은 인천광역시 남동구 논현동 757-1번지에 위치해 있는 아파트 물건입니다. 토지면적은 57.28㎡(17.33평)이고 건물면적은 84.99㎡(25.71평)입니다. 시공사가 주식회사 한화이고 사용승인일자가 2010.12.24.입니다. 크리스마스 2부에 준공승인이 났네요. 지하층수 2층까지 있으며 동수는 총 7개 동이고 총세대수는 848세대입니다. 총 주차대수가 1175대라고 하니 여유 있는 주차공간이 되겠습니다. 848세대 전부 전용 85㎡ 이하 동일 평형 세대로 구성되어 있습니다. 2024.7.3.현재 미납관리비가 없는 것으로 보아 정상적인 입주자 또는 소유자 내지 그 가족들이 살고 있는 것으로 추정해 볼 수 있습니다. 최초 감정가액 517,770,000원의 100%인 동일 금액으로 낙찰되었습니다. 건축물대장상 주용동 아파트이고 소유자는 이** 씨로 2020.2.28.에 소유권이 이전되었습니다. 감정평가 작성기준일이 2023.9.6.입니다. 매각기일인 2024.8.19. 사이에 동 아파트의 시세 변화가 어떻게 되었는지 살펴볼 필요가 있습니다.
말소기준권리 등 권리분석
사건번호 2023타경11905 경매물건의 소유자는 이** 씨로 88년생입니다. 말소기준권리는 2018.6.29.에 설정된 주식회사 하나은행의 근저당권입니다. 하나은행의 채권금액이 198,000,000원인데 차순위 근저당권자가 주식회사 상상인저축은행으로 541,200,000원이기 때문에 경매취소 가능성은 매우 낮아 보입니다. 2024.7.3.자 전입세대확인서 상에는 세대주가 이**씨, 소유자로 되어있고 최초 전입일자가 2018.7.6.으로 되어 있습니다. 하나은행의 근저당권일자가 앞서기도 하거니와 소유자가 전입되어 있기 때문에 권리상 문제가 없는 경매물건입니다. 시세분석만 잘하고 들어가면 되는 물건입니다. 2023.9.5. 및 9.6. 양일간에 진행된 현황조사서 상에도 전입세대 열람결과 소유자 및 그 가족이 점유하는 것으로 추정이 된다고 하였습니다. 매각물건명세서 상에도 '조사된 임차내역 없음'으로 기재되어 있습니다. 부동산등기부 등본상에서 소유자의 주소가 본 건 경매물건 주소지와 동일함을 확인할 수 있습니다.
경매물건 시세분석
사건번호 2023타경11905 경매물건의 경우 감정가와 동일한 금액으로 낙찰되었습니다. 2024.9.3. 현재 잔대금 납부가 되지는 않았습니다. 인천고잔초등학교와 인천송천초등학교를 도보 6분 이내에 접근할 수 있고, 미추홀외국어고등학교가 500미터 이내에 위치하고 있습니다. 뉴코아아울렛, 홈플러스 등 자량 3분 이내 편의시설 이용이 가능하며 소래포구의 이동이 편리하고 근처 공원조성이 잘되어 있습니다. 인천에 직주근접이 가능하신 분들, 자녀가 있으신 분들은 살기 좋은 입지에 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 인근 낙찰통계를 살펴보면 보통 평균 감정평가액에 85%선에서 낙찰이 되고 있고 국토부 실거래가액을 보면 2024.6.15.부터 2024.7.29. 사이 거래금액이 480,000,000원에서부터 568,000,000원까지입니다. 낙찰금액이 517,000,000원입니다. 2024.9.3. 현재 동 경매물건 단지의 매물은 저층의 경우 평균 540,000,000원, 선호도 높은 뷰와 팬트리가 있는 경우 최대 630,000,000원까지 매물이 나와 있습니다. 동 경매물건이 있는 704동의 경우 아래와 같은 매물이 있습니다.
소결
본 경매물건의 경우 최초감정금액과 시세가 약 2천만원~3천만원 차이가 있습니다. 그리고 동형평수 전세시세가 380,000,000에 매물이 나와있기 때문에 130,000,000원의 갭차이로 매수할 수 있는 아파트가 되겠습니다. 경매낙찰자가 실소유자일 수도 있습니다. 법원경매에 임할 때에는 무조건 낮은 가격을 고집할 것이 아니라 입찰 참가자들이 어떤 종류의 사람들이 들어올지 미리 예상해 보는 습관을 들여야 합니다. 경쟁자들을 분석할 때 매우 중요한 요소입니다. 아파트 경매는 흐르는 물건을 잡지 않은 이상 낙찰률이 높기 때문에 노력대비 수익 보장이 어려운 경매물건이지만 2년 이상 보유 후 매도전략으로 양도세 중과세율을 면하면서 다소 중기적인 계획으로 가지고 가야할 물건입니다.