인천광역시 서구 청마로 41, 103동 201호 당하동 라테라스 다세대 빌라 경매물건은 2024.7.4 낙찰된 부동산 강제경매 물건입니다. 대금납부가 2024.8.13일 완료된 건입니다. 물건 분석 및 적정 낙찰가를 알아보겠습니다.
경매물건의 개요
본 경매물건은 인천광역시 서구 청마로 41, 103동 201호입니다. 부동산 강제경매로 나온 물건이고 토지면적 32.93㎡(9.96평), 건물면적 56.23 ㎡(17.01평)입니다. 감정가액은 209,000,000원에서 최저가 102,410,000원까지 49%, 유찰된 물건인데 낙찰은 감정가 대비 76%인 158,300,000원에 주인을 찾아갔습니다. 입찰 보증금은 최저 입찰가액인 102,410,000원의 10%를 수표 한 장으로 준비하면 됩니다. 관련사건번호 서울중앙지방법원 2022차전 327932 지급명령건입니다. 매각기일은 2024.7.4, 매각허가결정이 2024.7.11, 대금지급기한이 2024.8.16까지였고 8.13에 납부 완료하였습니다. 건물은 5층짜리 공동주택, 다세대주택이고 사용승인 일자가 2015.5.8로 10년이 채 되지 않은 건물로 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 건축물대장을 살펴보면 소유주는 박연주택주식회사 법인으로 되어있고 용도는 단지형 다세대 주택으로 공부상 용도와 실제 사용상 용도가 동일할 것으로 보입니다. 건축물 관리대장 발급일자 2023.8.28이고 변동사항에 건축물 사용승인으로 인한 신규작성 이외 특이사항이 없습니다. 불법건축물이라면 변동사항에 기재가 되어 있게 됩니다. 건축물의 불법건축 여부는 반드시 입찰 전 관할 시군구청 건축과에 문의를 하거나 건축물대장을 최신일로 조회해 봐야 합니다. 안방, 침실 1, 침실 2, 욕실 2, 주방과 거실로 구성되어 있습니다.
말소기준권리 등 권리분석
본 경매물건의 소유자는 박연주택주식회사 법인으로 2020.4.11자에 210,000,000원으로 매수를 하였습니다. 2023.1.20 채권자 주택도시보증공사 신청으로 인천지방법원에 강제경매개결정이 이루어졌고 이것이 말소기준 권리가 됩니다. 등기부등본 을구를 살펴보면 2022.5.3. 임차보증금 210,000,000원에 대해 임차인 문설화(920624-***)가 주택임차권을 설정하게 되는데 임대차 계약일자가 2020.4.1, 2020.6.24, 2번에 걸쳐 진행하였고 점유개시 일자는 2020.5.1, 주민등록일자(전입일자)는 2020.5.4, 확정일자는 2020.4.14에 설정되었습니다. 이후 2023.1.31 국가에서 압류가 들어와 2순위 말소기준권리가 있습니다. 매각물건 명세서를 보면 '매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리'란에는 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2022.5.12) 있으나 2024.3.19자로 신청채권자로부터 임대차 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 인수조건 변경 확약서가 제출됨"이라고 기대되어 있음. 따라서 말소기준 권리 앞에 임차권 설정이 있더라도 인수되지 않기 때문에 시세만 잘 파악하고 입찰하면 되는 물건입니다. 매매시세와 임차 보증금의 차이가 거의 없을 경우 이런 케이스 자주 발생됩니다.
경매물건 시세분석
본 경매물건은 인천 서구 당하동에 위치해 힜습니다. 당하중학교, 백석초등학교, 문곡고등학교가 도보 5분 이내에 위치해 있고 인천 지하철 2호선 완정역이 초역세권에 위치해 있습니다. 인천 당하지구라 하여 도시관리계획 구역으로 지정된 곳이기도 합니다. 2024.8.18. 현재 네이버부동산에 본 경매물건이 4층기준 160,000,000원에 급매물이 나와있는 것을 볼 수 있습니다. 총 50건의 매물 중 전세나 월세 물건은 몇 개 안 될 정도로 전세 등의 수요가 매우 높은 지역임을 알 수 있습니다. 주차도 세대당 1대가 보장되어 있어 빌라 주택에 비해 주차 여건도 좋습니다. 공급면적 65.95㎡, 전용면적이 56.44 ㎡로 전용률이 약 86%입니다. 관리비가 월 8.5만원이 나온다고 네이버 부동산에서 확인이 됩니다. 엘리베이터 공사가 최근 수반되었다고 합니다. 국토부 실거래를 조회해 보면 전용면적 57.16 ㎡, 대지권면적 33.49 ㎡ 으로 동 경매물건과 같은 주택이 2024.1.27.계약이 되었고 2024.3.20자로 등기되었으며 거래 금액은 215,000,000원에 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매매 호가와 차이가 많습니다. 매도매수자 각 개인입니다.
소결
강제경매의 경우 대부분 1순위 말소기준권리 채권자가 금융기관이 아닐 경우 진행되게 됩니다. 채권신청자인 주택보증공사가 임대차 보증금 반환채권을 포기하고 말소 등기하는 것에 동의한다는 확약서가 제출된 경우에는 말소기준권리보다 선순위 권리가 있더라도 입찰에 참여하면 됩니다.
다만 본 경매물건의 실거래가가 2023.6.10 152,000,000원에 거래된 적이 있고 올해 초인 2024.1월 2.15억원으로 거래가 되었으나 현재 8월에는 네이버 매매 호가가 1.6억 원으로 하락한 상태입니다. 서울집값만 오르고 있다는 것에 반증이기도 하지만 현재 국가에서 전세주택 공급을 공격적으로 하고 있습니다. 원가계산을 해보면 낙찰가액 158,300,000원 + 취득세 및 농특세(1%+0.1%) 1,741,300원 + 명도비 약 1,500,000원 + 관리, 수리비 약 10,000,000원 = 171,241,300원 vs 네이버 매물 급매기준 160,000,000원
최초 감정가 대비 49%까지 떨어진 빌라를 76%까지 올려서 낙찰받은 것에 좀 아쉬운 점이 있습니다. 하지만 당하지구의 향후 발전 가능성과 입지를 본다면 시간이 필요하겠지만 당분간 들고 가야할 것 같습니다. 정확한 시세는 항상 현장 부동산에 가서 문의를 해야합니다.